14.280 € Provision bei 400.000 € Verkaufspreis: Lohnt sich der Makler – oder lohnt sich Eigenleistung?
Was Ihnen der Maklerfrei-Nettoerlös-Rechner konkret zeigt
Die Maklerprovision ist für viele Eigentümer der größte einzelne Kostenpunkt beim Immobilienverkauf. Je nach Bundesland zahlen Sie als Verkäufer zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises – bei einer Immobilie für 400.000 € sind das bis zu 28.560 €. Geld, das direkt von Ihrem Erlös abgeht.
Kein Wunder, dass immer mehr Eigentümer überlegen, ihre Immobilie privat zu verkaufen. Die Idee ist einfach: Inserat online stellen, Besichtigungen selbst durchführen, Notar beauftragen – fertig. Doch ganz ohne Kosten geht auch der Privatverkauf nicht. Energieausweis, professionelle Fotos, Inserate auf den großen Portalen, vielleicht Home Staging – das summiert sich auf 1.000 bis 5.000 €. Die entscheidende Frage ist also nicht, ob Sie sparen, sondern wie viel nach Abzug aller Eigenkosten tatsächlich übrig bleibt.
Genau diese Rechnung macht dieser Rechner transparent. Er stellt den Nettoerlös mit Makler dem Nettoerlös bei Eigenvermarktung gegenüber – und berücksichtigt dabei auch die Restschuld bei der Bank und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, damit Sie den tatsächlichen Betrag sehen, der auf Ihrem Konto landet.
Was Sie mit diesem Rechner schnell herausfinden
- Ihren Nettoerlös im direkten Vergleich – was Ihnen nach Makler-Provision bleibt versus was Ihnen nach Eigenvermarktungskosten bleibt, visuell als Balkenvergleich dargestellt.
- Ihre echte Ersparnis durch Eigenleistung – die Differenz zwischen beiden Varianten auf den Euro genau, als klare Entscheidungsgrundlage.
- Die Maklerprovision in absoluten Zahlen – denn 3,57 % klingen abstrakt, 14.280 € sind konkret. Oft wird die tatsächliche Summe erst beim Nachrechnen greifbar.
- Den Effekt von Restschuld und Vorfälligkeit – wie viel Ihnen nach Ablösung des Darlehens und einer eventuellen Vorfälligkeitsentschädigung wirklich auf dem Konto bleibt.
- Das realistische Budget für die Eigenvermarktung – welche Kosten für Inserate, Fotos und Energieausweis Sie einplanen sollten, damit der Privatverkauf professionell gelingt.
Die Provision zu sparen klingt verlockend. Aber die Entscheidung sollte auf Zahlen basieren, nicht auf Bauchgefühl. Geben Sie Ihre Daten ein – und sehen Sie schwarz auf weiß, was der Privatverkauf Ihnen bringt.
Das sollten Sie wissen
- Bei einem Immobilienverkauf ohne Makler entfällt die Verkäufer-Provision von typischerweise 3,57 % (inkl. MwSt.), was bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro eine Ersparnis von über 14.000 Euro ergibt — dem stehen Eigenkosten von 1.000 bis 2.500 Euro für Inserate, Fotos und Energieausweis gegenüber.
- Ein provisionsfreier Verkauf erfordert allerdings eigene Marktkenntnis, Verhandlungsgeschick und die Bereitschaft, Besichtigungen, Bonitätsprüfungen und den Notartermin selbst zu koordinieren.
„Maklerfrei" – Nettoerlös-Rechner
Wie viel mehr bleibt Ihnen bei einem Privatverkauf wirklich auf dem Konto?
Ihr Nettoerlös-Vergleich
Bei einem Verkaufspreis von 400.000 € würde ein Makler bei einer Provision von 3,57 % insgesamt 14.280 € kosten. Nach Abzug von Restschuld (150.000 €) und Vorfälligkeitsentschädigung (0 €) blieben Ihnen 235.720 € auf dem Konto.
Beim Privatverkauf mit Eigenkosten von 1.500 € erhalten Sie dagegen 248.500 €. Das ergibt eine Ersparnis von 12.780 € – der Lohn für Ihre Eigeninitiative!
Nettoerlös mit Makler: Vom Verkaufspreis wird die Maklerprovision sowie die Bankverbindlichkeiten abgezogen.
Beispiel: 400.000 € − (400.000 € × 3,57 %) − 150.000 € − 0 € = 235.720 €
Nettoerlös Privatverkauf: Vom Verkaufspreis werden nur die eigenen Vermarktungskosten und Bankverbindlichkeiten abgezogen.
Beispiel: 400.000 € − 1.500 € − 150.000 € − 0 € = 248.500 €
Ersparnis durch Eigenleistung: Die Differenz zwischen beiden Szenarien zeigt Ihren finanziellen Vorteil beim Privatverkauf.
Beispiel: 248.500 € − 235.720 € = 12.780 €
Die Ersparnis entspricht der eingesparten Maklerprovision abzüglich Ihrer Eigenkosten. Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € und 7,14 % Provision können Sie bis zu 35.700 € sparen – ein erheblicher Betrag, der den Aufwand des Privatverkaufs oft rechtfertigt.
Die auf dieser Seite bereitgestellten Berechnungen und Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Veranschaulichung. Sie stellen keine rechtliche, steuerliche oder finanzielle Beratung dar und ersetzen nicht die Konsultation eines qualifizierten Rechtsanwalts, Steuerberaters, Immobilienmaklers oder Finanzberaters. Die Maklerprovision ist frei verhandelbar und variiert je nach Bundesland und Marktsituation; seit Dezember 2020 gilt für Wohnimmobilien das Halbteilungsprinzip, und die im Rechner verwendeten Werte sind typische Marktkonditionen, nicht verbindliche Vorgaben. Die angesetzten Eigenkosten beim Privatverkauf sind Richtwerte, deren tatsächlicher Aufwand von der gewählten Vermarktungsstrategie abhängt; nicht berücksichtigt sind ggf. anfallende Kosten für Rechtsberatung, Home Staging oder Wertgutachten. Die Vorfälligkeitsentschädigung wird von der Bank individuell berechnet – holen Sie vor dem Verkauf eine verbindliche Auskunft Ihrer Bank ein und prüfen Sie ein mögliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der bereitgestellten Informationen und Berechnungsergebnisse wird keine Gewähr übernommen. Eine Haftung für Schäden, die aus der Verwendung dieses Rechners oder der Anwendung der hier dargestellten Informationen entstehen, wird ausdrücklich ausgeschlossen. Vor einem Immobilienverkauf empfehlen wir, eine professionelle Marktwertermittlung durchführen zu lassen, alle Verkaufskosten sorgfältig zu kalkulieren und sich über die rechtlichen Anforderungen zu informieren.
Fazit: Die Provision ist nicht das Honorar für den Verkauf, sondern der Preis für Ihre Bequemlichkeit
Ein Immobilienverkauf ohne Makler klingt nach Mehraufwand – und das ist er auch. Doch der Nettoerlös-Rechner zeigt, welchen Preis diese Bequemlichkeit hat:
Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro und einer Verkäufer-Provision von 3,57 % fließen 14.280 Euro an den Makler. Dem gegenüber stehen Eigenkosten für Inserate, professionelle Fotos und Energieausweis von typischerweise 1.000 bis 2.500 Euro. Die Differenz – in diesem Beispiel knapp 12.800 Euro – ist der Lohn für Ihre Eigeninitiative. Und dieser Betrag wird mit steigendem Verkaufspreis nur größer.
Die Berechnung ist bewusst nüchtern gehalten: Vom Verkaufspreis werden entweder die Maklerprovision oder die Eigenkosten abgezogen, ergänzt um eventuelle Bankverbindlichkeiten in Form von Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung. Das Ergebnis sind zwei Nettoerlöse, die sich direkt gegenüberstellen lassen.
Dabei fällt auf, dass die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung in beiden Szenarien identisch sind – der einzige Unterschied liegt in den Vermarktungskosten. Und genau hier ist die Hebelwirkung am größten: Während ein Makler prozentual am Verkaufspreis verdient, sind die Eigenkosten eines Privatverkaufs weitgehend fix. Je höher der Verkaufspreis, desto größer die Ersparnis.
Was der Rechner allerdings nicht beziffert, ist der Wert Ihrer eigenen Zeit. Besichtigungen organisieren, Anfragen filtern, Verhandlungen führen, Kaufverträge vorbereiten – all das erfordert Stunden, die Sie an anderer Stelle einsetzen könnten.
Für einen Selbstständigen mit einem Stundensatz von 80 Euro und einem geschätzten Zeitaufwand von 60 Stunden liegt der „Preis“ des Eigenverkaufs bei 4.800 Euro. Selbst mit diesem Abzug bleibt die Ersparnis in den meisten Konstellationen erheblich – aber die Rechnung sollte jeder für sich ehrlich durchführen.
Für die Praxis bedeutet das: Der Privatverkauf ist in den allermeisten Fällen finanziell vorteilhaft, vorausgesetzt, Sie bringen die Bereitschaft mit, den Verkaufsprozess strukturiert zu organisieren.
Der Rechner liefert die Entscheidungsgrundlage in Euro – und zeigt, dass die eingesparte Provision kein kleiner Betrag am Rande ist, sondern ein substantieller Vermögenswert, der den Unterschied zwischen einer guten und einer sehr guten Erlöslage ausmachen kann.
Die wichtigsten Erkenntnisse für Ihre Entscheidung
Die Maklerprovision skaliert mit dem Preis, Ihre Eigenkosten nicht
Bei einem Verkaufspreis von 250.000 Euro und 3,57 % Provision zahlen Sie rund 8.925 Euro an den Makler. Bei 500.000 Euro sind es bereits 17.850 Euro – und bei 750.000 Euro über 26.775 Euro.
Die Eigenkosten eines strukturierten Privatverkaufs bleiben dagegen nahezu konstant bei 1.000 bis 2.500 Euro. Das bedeutet: Je wertvoller Ihre Immobilie, desto lohnender wird der Privatverkauf. Die Ersparnis steigt linear mit dem Verkaufspreis, während Ihr Aufwand weitgehend gleich bleibt.
Die Restschuld bestimmt, wie viel tatsächlich auf Ihrem Konto ankommt
Viele Verkäufer konzentrieren sich auf den Verkaufspreis und vergessen, dass die Bank zuerst bedient wird. Bei einer Restschuld von 150.000 Euro und einem Verkaufspreis von 400.000 Euro stehen Ihnen maximal 250.000 Euro zur Verfügung – abzüglich Provision oder Eigenkosten.
Der Rechner macht transparent, dass die Restschuld den Nettoerlös oft stärker beeinflusst als die Maklerprovision. Wer seine Restschuld vor dem Verkauf kennt, vermeidet böse Überraschungen beim Notartermin.
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist verhandelbar, nicht unvermeidlich
Wenn Ihr Darlehen noch läuft und Sie die Immobilie vor Ablauf der Zinsbindung verkaufen, fordert die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Restlaufzeit und Zinsdifferenz mehrere Tausend Euro betragen und Ihren Nettoerlös erheblich schmälern.
Der Rechner berücksichtigt diesen Posten – doch es lohnt sich zu prüfen, ob die Entschädigung korrekt berechnet wurde und ob das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB greift, das die Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Bedingungen vollständig entfallen lässt.
Eigenkosten unter 2.500 Euro sind realistisch und ausreichend
Professionelle Objektfotos kosten zwischen 200 und 500 Euro, ein Energieausweis zwischen 50 und 300 Euro, und die Schaltung auf den großen Immobilienportalen liegt bei 30 bis 100 Euro pro Monat.
Selbst mit einem hochwertigen Exposé und einer virtuellen Besichtigung bleiben die Gesamtkosten in der Regel unter 2.500 Euro. Gemessen an einer eingesparten Maklerprovision von 14.000 Euro und mehr ist das eine Investition mit einem Rendite-Verhältnis, das kaum eine andere Ausgabe im Verkaufsprozess erreicht.
Ihre nächsten Schritte zum intelligenten Vermögensaufbau
Schritt 1: Prüfen Sie, ob Ihr Verkauf steuerfrei ist
Bevor Sie den Nettoerlös verplanen, klären Sie die wichtigste Frage: Fällt auf Ihren Verkaufsgewinn Spekulationssteuer an? Wenn Sie die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten oder sie nicht ausschließlich selbst bewohnt haben, kann die Steuerlast einen erheblichen Teil Ihres errechneten Erlöses aufzehren. Der Zeitpunkt des Verkaufs und die Nutzungshistorie entscheiden darüber, ob Sie den gesamten Nettoerlös behalten oder einen fünfstelligen Betrag an das Finanzamt abführen müssen.
Spekulationssteuer-Rechner: Berechnen Sie auf Basis Ihres Kaufpreises, Verkaufspreises und der Haltedauer, ob und in welcher Höhe Spekulationssteuer anfällt, und ermitteln Sie den exakten Nettobetrag, der Ihnen nach Steuern tatsächlich verbleibt.
Schritt 2: Berechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung Ihrer Bank präzise
Der Nettoerlös-Rechner lässt Sie die Vorfälligkeitsentschädigung als Pauschalbetrag eingeben. Doch die Höhe dieses Betrags hängt von der Restlaufzeit Ihres Darlehens, dem vereinbarten Zinssatz und dem aktuellen Marktzins ab – und die Berechnung der Bank ist nicht immer korrekt. Eine unabhängige Gegenrechnung kann ergeben, dass Ihnen mehrere Hundert oder sogar Tausend Euro zu viel berechnet werden. Prüfen Sie den Betrag, bevor Sie ihn akzeptieren.
Vorfälligkeitsentschädigungs-Rechner: Berechnen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung Ihres Darlehens anhand der konkreten Vertragsparameter und prüfen Sie, ob der von Ihrer Bank geforderte Betrag plausibel ist oder ob eine Nachverhandlung lohnen könnte.
Schritt 3: Ermitteln Sie die vollständigen Kosten des Verkaufs, nicht nur die Provision
Die Maklerprovision ist der größte, aber nicht der einzige Kostenblock beim Immobilienverkauf. Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung der Grundschuld, eventuell anfallende Grunderwerbsteuer bei einem nachfolgenden Kauf und die Kosten für die Beschaffung notwendiger Unterlagen summieren sich. Erst wenn Sie alle Posten kennen, können Sie Ihren tatsächlichen Nettoerlös realistisch einschätzen.
Notar- und Grundbuchkosten-Rechner: Ermitteln Sie die Kosten für Notar und Grundbuchamt, die beim Verkauf Ihrer Immobilie anfallen – von der Grundschuldlöschung bis zur Eigentumsumschreibung – und beziehen Sie diese in Ihre Gesamtkalkulation ein.
Schritt 4: Prüfen Sie, ob das Sonderkündigungsrecht Ihre Vorfälligkeitsentschädigung eliminiert
Wenn Ihre Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre läuft, steht Ihnen nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu – und zwar mit einer Frist von sechs Monaten und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Viele Verkäufer zahlen die VFE, ohne zu prüfen, ob dieses Recht greift. Die Ersparnis kann je nach Darlehenshöhe und Restlaufzeit bei 5.000 bis 20.000 Euro liegen – ein Betrag, der den Nettoerlös erheblich verbessert.
§ 489 BGB-Ausstiegsrechner: Prüfen Sie, ob Ihr Darlehensvertrag die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB erfüllt, und berechnen Sie, wie viel Vorfälligkeitsentschädigung Sie sich durch die rechtzeitige Kündigung sparen können.
Schritt 5: Planen Sie die Reinvestition Ihres Verkaufserlöses strategisch
Der Verkauf ist abgeschlossen, der Nettoerlös liegt auf Ihrem Konto – und jetzt? Geld auf dem Girokonto verliert durch Inflation kontinuierlich an Kaufkraft. Ob Sie den Erlös in eine neue Immobilie, in einen ETF-Sparplan oder in die Tilgung bestehender Verbindlichkeiten investieren: Die Entscheidung sollte auf einer konkreten Vergleichsrechnung basieren, die Rendite, Risiko und Ihre persönliche Lebenssituation berücksichtigt.
Reinvestitions-Planer: Vergleichen Sie verschiedene Reinvestitionsszenarien für Ihren Verkaufserlös – von der Wiederanlage in Immobilien über Kapitalmarktinvestments bis zur Schuldentilgung – und ermitteln Sie, welche Strategie unter Berücksichtigung von Steuern, Inflation und Renditeerwartung den höchsten langfristigen Vermögenszuwachs erzielt.
FAQ – Häufige Fragen zum Maklerfrei-Nettoerlös-Rechner
Der Verkauf einer Immobilie ist für die meisten Menschen das größte finanzielle Geschäft ihres Lebens. Dabei stellt sich oft die Frage, ob sich die Beauftragung eines Maklers lohnt oder ob man durch Eigeninitiative den Reinerlös signifikant steigern kann. In diesem Abschnitt beantworten wir die wichtigsten Fragen dazu, wie Sie Ihren tatsächlichen Nettoerlös berechnen, welche versteckten Kosten anfallen und warum die Ersparnis beim Privatverkauf oft einem extrem hohen kalkulatorischen Stundenlohn entspricht.
Das Tool ermittelt den realen Geldbetrag, der nach dem Verkauf Ihrer Immobilie tatsächlich auf Ihrem Konto landet. Es vergleicht zwei Szenarien: den Verkauf über einen Makler (abzüglich der Provision) und den Privatverkauf (abzüglich Ihrer eigenen Vermarktungskosten). Dabei werden auf Wunsch auch Bankverbindlichkeiten wie Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt.
Die ortsübliche Maklerprovision für Wohnimmobilien liegt je nach Bundesland und individueller Vereinbarung meist zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer. Seit Ende 2020 gilt dabei oft das Halbteilungsprinzip zwischen Käufer und Verkäufer. Unser Rechner hilft Ihnen, diesen prozentualen Wert in eine konkrete Euro-Summe zu übersetzen.
Auch ohne Makler entstehen Kosten für eine professionelle Vermarktung. Dazu gehören Ausgaben für einen aktuellen Energieausweis, hochwertige Immobilienfotos, Grundriss-Aufbereitungen und die Inseratsgebühren auf den großen Portalen. Der Rechner verwendet hierfür einen realistischen Standardwert von 1.500 €, den Sie jedoch individuell anpassen können.
Nur wenn Sie die offene Restschuld Ihres Darlehens und eine eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung für die vorzeitige Ablösung abziehen, erhalten Sie ein ehrliches Bild Ihres künftigen Kontostands. Oft wird erst durch diese „Netto-Betrachtung“ klar, wie entscheidend die Einsparung der Maklerprovision für das verbleibende Eigenkapital wirklich ist.
Wenn Sie durch den Verzicht auf einen Makler beispielsweise 15.000 € sparen und dafür insgesamt 50 Stunden Eigenleistung investieren, entspricht dies einem Stundenlohn von 300 €. Das Tool visualisiert diesen Vorteil, um Ihnen eine rationale Entscheidungsgrundlage zu bieten, ob sich der zeitliche Aufwand für Sie persönlich auszahlt.
Ein Privatverkauf erfordert Sorgfalt bei der Unterlagenprüfung und Preisverhandlung. Der Rechner zeigt Ihnen den finanziellen Spielraum auf, den Sie durch den Eigenvertrieb gewinnen. Wie Sie die Risiken minimieren und den Prozess professionell umsetzen, erfahren Sie in unseren weiterführenden Ratgebern und Checklisten im Artikel.
Der Rechner arbeitet mit mathematisch präzisen Formeln basierend auf Ihren Eingaben. Da Faktoren wie die Maklerprovision jedoch verhandelbar sind und Bankkosten individuell berechnet werden, dienen die Ergebnisse als fundierte Orientierungshilfe und Entscheidungsgrundlage, ersetzen aber keine verbindliche Auskunft Ihrer Bank oder eine individuelle Rechtsberatung.
Rechtlicher Hinweis
Dies ist keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten, Kapitalanlagen oder Immobilien dar.
Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Konditionen, Zinssätze und regulatorische Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.
Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Konsultieren Sie bei individuellen Fragen einen qualifizierten Finanzberater, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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