Lineare vs. Degressive Abschreibung: Ihr individueller Steuer-Check
Lineare vs. Degressive AfA: Ihr Liquiditäts-Vorteil
Berechnen Sie Ihre Steuerersparnis durch die optimale AfA-Strategie in den ersten 10 Jahren
Bei einem Gebäudewert von 300.000 € und einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % beträgt Ihre jährliche Steuererstattung bei linearer AfA (3 %) konstant 3.780 €. Über 10 Jahre ergibt das 37.800 €.
Mit der optimierten Strategie – degressiver AfA (5 %) in den ersten Jahren mit Wechsel zur linearen Methode in Jahr 7 – erhalten Sie in den ersten 10 Jahren insgesamt 48.260 € an Steuererstattungen.
✓ Ihr Vorteil: Durch die optimierte AfA-Strategie haben Sie in den ersten 10 Jahren 10.460 € mehr Liquidität zur Verfügung – Geld, das Sie für Tilgung, Renovierung oder weitere Investitionen nutzen können.
💡 Der Liquiditäts-Vorteil: Die optimierte AfA-Strategie bedeutet nicht mehr Gesamtabschreibung, sondern eine zeitliche Verlagerung. Sie erhalten höhere Steuererstattungen in den frühen Jahren, wenn das Kapital am wertvollsten ist – ideal für Tilgung, Instandhaltungsrücklage oder Reinvestition.
Bei der linearen AfA setzen Sie jährlich gleichbleibend 3 % des Gebäudewerts als Werbungskosten ab. Diese Methode ist einfach und planbar.
Beispiel:
Lineare AfA = 300.000 € × 3 % = 9.000 € / Jahr
Die degressive AfA erlaubt 5 % Abschreibung – jedoch nicht vom ursprünglichen Wert, sondern vom jeweiligen Restbuchwert. Dadurch sind die Beträge anfangs höher, sinken aber jährlich.
Neuer Restbuchwert = Alter Restbuchwert − AfA
Beispiel (Jahr 1–3):
Jahr 1: 300.000 € × 5 % = 15.000 € → Restbuchwert: 285.000 €
Jahr 2: 285.000 € × 5 % = 14.250 € → Restbuchwert: 270.750 €
Jahr 3: 270.750 € × 5 % = 13.538 € → Restbuchwert: 257.213 €
Da die degressive AfA jährlich sinkt, gibt es einen Punkt, ab dem die lineare AfA (konstant 9.000 €) wieder höher ist. Zu diesem Zeitpunkt ist der Wechsel zur linearen Methode optimal.
Lineare AfA (Gebäudewert × 3 %) ≥ Degressive AfA (Restbuchwert × 5 %)
Beispiel:
Lineare AfA = 300.000 € × 3 % = 9.000 €
In Jahr 7: Restbuchwert ≈ 215.000 €
Degressive AfA Jahr 7 = 215.000 € × 5 % = 10.750 € (noch höher)
In Jahr 8: Restbuchwert ≈ 177.000 €
Degressive AfA Jahr 8 = 177.000 € × 5 % = 8.850 € (jetzt niedriger!)
→ Wechsel in Jahr 7 oder 8 optimal
Die tatsächliche Steuerersparnis ergibt sich aus dem AfA-Betrag multipliziert mit Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz. Je höher Ihr Steuersatz, desto größer der Effekt.
Beispiel bei 42 % Grenzsteuersatz:
Linear Jahr 1: 9.000 € × 42 % = 3.780 € Erstattung
Degressiv Jahr 1: 15.000 € × 42 % = 6.300 € Erstattung
→ Vorteil degressiv in Jahr 1: 6.300 € − 3.780 € = 2.520 €
Bei förderfähigen Neubauten können Sie zusätzlich zur regulären AfA eine Sonder-AfA von 5 % jährlich für 4 Jahre geltend machen. Diese wird auf Basis der Baukosten (max. 4.000 €/m²) berechnet.
Max. Bemessungsgrundlage = 4.000 €/m² × Wohnfläche
Beispiel bei 100 m² Wohnfläche:
Bemessungsgrundlage = min(Baukosten, 400.000 €)
Sonder-AfA Jahr 1–4 = 400.000 € × 5 % = 20.000 € / Jahr
Zusätzliche Steuererstattung (42 %): 20.000 € × 42 % = 8.400 € / Jahr
Diese Berechnung dient ausschließlich der ersten Orientierung und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Die tatsächliche Steuerbelastung hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab (z. B. Grenzsteuersatz, weitere Einkünfte). Für eine verbindliche Einschätzung wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.
Fazit: AfA-Optimierung – Der Turbolader für Ihren Cashflow
Die Wahl zwischen linearer und degressiver Abschreibung ist weit mehr als eine rein buchhalterische Entscheidung. Wie unser AfA-Vergleichsrechner eindrucksvoll zeigt, ist die optimierte Strategie ein mächtiges Werkzeug, um in der kritischen Anfangsphase einer Investition massiv Liquidität freizusetzen.
Während die lineare AfA mit konstanten 3 % Sicherheit und einfache Planbarkeit bietet, ermöglicht die degressive AfA (5 % vom Restwert) eine massive Vorverlagerung Ihrer Steuerersparnis. In Kombination mit der Sonder-AfA nach § 7b EStG für förderfähige Neubauten generieren Sie so in den ersten Jahren einen fünfstelligen Liquiditätsvorteil.
Das sollten Sie für Ihre Strategie mitnehmen:
Zeitwert des Geldes
Ein Euro Steuerersparnis heute ist durch Reinvestition oder Tilgung wertvoller als ein Euro in zehn Jahren.
Der optimale Wechsel
Der Clou der Strategie liegt im rechtzeitigen Wechsel zur linearen Methode, sobald deren konstanter Betrag die sinkenden degressiven Raten übersteigt – unser Rechner ermittelt diesen Punkt präzise.
Steuersatz als Hebel
Je höher Ihr persönlicher Grenzsteuersatz, desto stärker wirkt die Abschreibung als „Subvention“ Ihrer Immobilieninvestition durch das Finanzamt.
Zusammengefasst: Die degressive AfA ist kein Geschenk des Fiskus, sondern ein zinsloses Darlehen in Form von Steuerstundungen, das Sie aktiv zum schnelleren Schuldenabbau oder für das nächste Objekt nutzen sollten.
Ihre nächsten Schritte zum intelligenten Vermögensaufbau
Die Maximierung der Abschreibung ist ein wichtiger Baustein, aber nur ein Teil einer ganzheitlichen Immobilienstrategie. Nutzen Sie die gewonnene Liquidität, um Ihr Portfolio professionell aufzubauen:
1. Liquiditätsvorteil reinvestieren
Nutzen Sie die zusätzliche Steuererstattung nicht für Konsum. Setzen Sie das Geld strategisch ein: Erhöhen Sie Ihre Tilgung, um schneller schuldenfrei zu sein, oder bilden Sie eine Instandhaltungsrücklage. Mit unserem Anschlussfinanzierungs-Rechner können Sie prüfen, wie stark eine höhere Tilgung Ihre Restschuld zum Ende der Zinsbindung drückt.
2. Den Immobilienkauf präzise planen
Eine hohe AfA setzt ein entsprechendes Investitionsvolumen voraus. Ermitteln Sie mit dem Immobilien-Leistbarkeits-Rechner, welche Objektgröße unter Berücksichtigung Ihres Steuervorteils für Sie tragbar ist.
Vergessen Sie dabei nicht die einmaligen Kosten: Der Kaufnebenkosten-Rechner zeigt Ihnen, wie viel Eigenkapital Sie vorab für Steuern und Notar bereithalten müssen.
3. Exit-Strategie und Spekulationsfrist
Hohe Abschreibungen mindern den Buchwert Ihrer Immobilie. Dies ist steuerlich vorteilhaft, solange Sie vermieten. Wenn Sie jedoch einen Verkauf planen, sollten Sie die 10-Jahres-Frist im Blick behalten, um den Wertzuwachs steuerfrei zu realisieren.
Nutzen Sie hierfür unseren Spekulationsfrist-Rechner.
4. Finanzierungsstruktur optimieren
Die AfA mindert Ihre Steuerlast, die Zinsen Ihrer Finanzierung tun dies ebenfalls. Untersuchen Sie mit unserem Zinsbindungs-Vergleich, ob eine längere Zinsbindung Ihre Planungssicherheit erhöht, während die degressive AfA in den ersten Jahren für den nötigen Cashflow sorgt.
5. Prüfung einer Holding-Struktur
Wenn Sie planen, im großen Stil in Immobilien zu investieren, kann die Besteuerung im Privatvermögen trotz AfA nachteilig sein. Ab wann sich der Wechsel in eine Kapitalgesellschaft lohnt, erfahren Sie mit unserem Immobilien-GmbH-Rechner.
FAQ – Häufige Fragen zur degressiven AfA und Sonder-AfA (§ 7b EStG)
Die lineare AfA verteilt die Anschaffungskosten gleichmäßig über 50 Jahre (2 % pro Jahr). Die degressive AfA hingegen erlaubt es, in den ersten Jahren einen deutlich höheren Prozentsatz (aktuell bis zu 5 %) vom jeweiligen Restwert abzuschreiben. Das führt zu einer massiven Steuerentlastung in der Anfangsphase der Investition. Unser Rechner stellt beide Verläufe gegenüber, damit Sie den Liquiditätsvorteil auf einen Blick sehen.
Die degressive AfA gilt für Wohngebäude, die neu hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft werden. Wichtig ist der zeitliche Rahmen: Der Baubeginn oder der obligatorische Vertrag (Kauf) muss zwischen dem 1. April 2024 und dem 31. Dezember 2029 liegen. Im Artikel erläutern wir die genauen Stichtage, damit Sie die Fristen für Ihre Förderung nicht verpassen.
Die Sonder-AfA ist eine zusätzliche Förderung für den Neubau von Mietwohnungen, die bestimmte energetische Standards (z. B. EH40 QNG) erfüllen. Sie ermöglicht es, über vier Jahre hinweg zusätzlich jeweils 5 % abzuschreiben. In Kombination mit der regulären AfA können so in den ersten Jahren enorme Beträge steuerlich geltend gemacht werden. Unser Tool berechnet für Sie, ob Ihr Projekt die Baukostenobergrenzen für diese Förderung einhält.
Ja, unter den aktuellen gesetzlichen Regelungen des Wachstumschancengesetzes ist eine Kumulierung der degressiven AfA (§ 7 Abs. 5a EStG) und der Sonder-AfA (§ 7b EStG) möglich. Dies führt zu einer extrem schnellen Refinanzierung des eingesetzten Kapitals durch Steuerersparnisse. Wie hoch dieser kombinierte Effekt in Ihrem Fall ausfällt, visualisiert unser Vergleichsrechner im Detail.
Um die Sonder-AfA nutzen zu können, dürfen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eine bestimmte Grenze pro Quadratmeter Wohnfläche nicht überschreiten (aktuell oft 5.200 €/m²). Zudem ist die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung gedeckelt (z. B. auf 4.000 €/m²). Da sich diese Werte durch Gesetzesänderungen kurzfristig ändern können, hält unser Rechner die aktuellsten Parameter für Sie bereit.
Da die degressive AfA vom Restwert berechnet wird, sinkt der absolute Abschreibungsbetrag Jahr für Jahr. Sobald der lineare Abschreibungsbetrag (bezogen auf den ursprünglichen Wert) höher ist als der aktuelle degressive Betrag, lohnt sich der Wechsel. Unser Rechner ermittelt automatisch das optimale Jahr für diesen Wechsel, um Ihre Steuerersparnis über die gesamte Laufzeit zu maximieren.
Nein, die degressive AfA ist in ihrer aktuellen Form eine reine Neubauförderung. Sie soll Anreize für die Bauwirtschaft und die Schaffung von neuem Wohnraum setzen. Für Bestandsimmobilien gilt in der Regel weiterhin die lineare AfA von 3 % (bei Baujahr nach 1924) oder 2 %. Erfahren Sie im Artikel, warum der Neubau durch diese steuerliche Gestaltung derzeit eine besonders attraktive Rendite-Option darstellt.
Rechtlicher Hinweis
Dies ist keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten, Kapitalanlagen oder Immobilien dar.
Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Konditionen, Zinssätze und regulatorische Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.
Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Konsultieren Sie bei individuellen Fragen einen qualifizierten Finanzberater, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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