Die Wette gegen die eigene Zeit: Wann frisst die Miete Ihren Verkaufserlös?
Berechnen Sie Ihren persönlichen Break-Even
Sale-and-Lease-Back verspricht das Beste aus zwei Welten: Geld aus dem Haus ziehen und trotzdem wohnen bleiben. Was die Hochglanz-Broschüren verschweigen: Sie verkaufen unter Marktwert, zahlen eine steigende Indexmiete – und ab einem bestimmten Jahr haben Sie mehr an Miete gezahlt, als Sie je erhalten haben.
Diesen Punkt nennen wir den „Break-Even-of-Death“. Er markiert das Jahr, in dem Ihr Kapital restlos aufgezehrt ist. Ab dann zahlen Sie Miete aus anderen Quellen – für ein Haus, das Ihnen längst nicht mehr gehört. Gleichzeitig steigt der Wert Ihrer ehemaligen Immobilie weiter. Nur profitiert davon jetzt jemand anderes.
Die entscheidende Variable ist die Inflation. Bei einer Indexmiete steigt die monatliche Belastung jedes Jahr um die vereinbarte Rate. Was heute bei 1.200 Euro liegt, kostet bei 2,5 Prozent Inflation nach 15 Jahren bereits über 1.700 Euro. Bei 5 Prozent sogar über 2.400 Euro. Dieser Zinseszinseffekt auf der Kostenseite wird systematisch unterschätzt.
Was Ihnen unser Break-Even-of-Death-Rechner konkret liefert:
- Das kritische Jahr auf den Punkt: In welchem Jahr ist Ihr gesamter Verkaufserlös durch Mietzahlungen aufgebraucht? Der Rechner nennt Ihnen die Zahl – konkret und ungeschönt.
- Vermögensverlauf als Chart: Zwei Linien erzählen die ganze Geschichte: Ihr sinkendes Barvermögen in Navy und der steigende Immobilienwert in Grün – der jetzt dem Käufer gehört.
- Inflationseffekt sichtbar gemacht: Verschieben Sie den Regler zwischen 2 und 5 Prozent und sehen Sie, wie dramatisch die Mietsteigerung Ihr Kapital beschleunigt auffrisst.
- SLB-Abschlag individuell einstellbar: Von 10 bis 40 Prozent – denn der Abschlag, den Sie beim Verkauf hinnehmen, bestimmt maßgeblich, wie lange Ihr Geld reicht.
SLB-Anbieter werben mit Freiheit. Die Mathematik erzählt eine andere Geschichte.
Das sollten Sie wissen
- Beim Sale-and-Lease-Back-Modell verkauft der Eigentümer seine Immobilie und mietet sie zurück; der Kaufpreis liegt jedoch typischerweise 15 bis 25 % unter dem Marktwert, weil der Käufer das Bewohnerrisiko und die eingeschränkte Verwertbarkeit einpreist.
- Der Break-Even-Punkt gibt an, in welchem Jahr die kumulierten Mietkosten den Verkaufserlös aufgezehrt haben — bei marktüblichen SLB-Konditionen ist das oft nach 12 bis 18 Jahren der Fall.
Break-Even-of-Death-Rechner
Wann ist Ihr Kapital durch die Miete aufgezehrt?
Die Wette gegen Ihre Lebenszeit
Sale-and-Lease-Back ist eine Wette: Sie hoffen, nicht länger zu leben, als Ihr Kapital reicht. Leben Sie länger, müssen Sie die steigende Miete aus anderen Quellen zahlen – oder ausziehen. Der neue Eigentümer profitiert von der Wertsteigerung Ihrer Immobilie.
Der Rechner simuliert den schleichenden Vermögensverzehr bei Sale-and-Lease-Back unter Berücksichtigung der jährlichen Mietsteigerung (Indexmiete).
Der Netto-Verkaufserlös ist Ihr Startkapital. Der Abschlag (10–40 %) ist der „Preis" für das lebenslange Wohnrecht.
Die Miete steigt jährlich mit der vereinbarten Indexierung. Bei 2,5 % Steigerung verdoppelt sich die Miete in ca. 28 Jahren.
Jedes Jahr wird die Jahresmiete vom verbleibenden Kapital abgezogen. Der Break-Even ist erreicht, wenn K ≤ 0.
Die Immobilie steigt weiter im Wert – aber dieser Wertzuwachs gehört dem neuen Eigentümer, nicht mehr Ihnen.
Fazit: Der Rechner zeigt Ihnen das Datum, über das kein Prospekt spricht
Der Break-Even-Rechner stellt eine Frage, die in keinem Verkaufsgespräch eines SLB-Anbieters vorkommt: In welchem Jahr ist das Geld aufgebraucht? Die Antwort fällt in den meisten Szenarien ernüchternd aus. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 Euro, einem branchenüblichen Abschlag von 20 Prozent und einer anfänglichen Monatsmiete von 1.500 Euro mit jährlicher Indexierung von 2,5 Prozent ist das Startkapital nach rund 17 Jahren vollständig verzehrt. Wer dann noch lebt – und statistisch betrachtet ist die Wahrscheinlichkeit hoch –, muss die weiter steigende Miete aus anderen Quellen finanzieren. Oder ausziehen.
Was diesen Rechner von einer einfachen Restlaufzeit-Berechnung unterscheidet, ist die zweite Linie im Diagramm: der Hauswert. Während Ihr Cash-Bestand fällt, steigt der Wert der Immobilie, die Ihnen nicht mehr gehört. Bei einer angenommenen Wertsteigerung von 2 Prozent pro Jahr hat das Haus im Break-Even-Jahr einen Marktwert, der den ursprünglichen Verkaufserlös deutlich übersteigt.
Diese Schere – sinkendes eigenes Vermögen bei steigendem fremdem Vermögen – ist der Kern des Problems, das der Rechner visualisiert. Sie verkaufen Ihr Haus unter Wert und zahlen anschließend dafür, darin wohnen zu dürfen. Der neue Eigentümer kassiert die Miete und die Wertsteigerung.
Der Rechner ist damit kein Instrument gegen das Konzept der Immobilienverrentung an sich. Es gibt Situationen, in denen die sofortige Liquidität wichtiger ist als der langfristige Vermögenserhalt – etwa bei akutem Pflegebedarf oder existenziellen finanziellen Engpässen. Aber er ist ein Instrument gegen die Illusion, dass Sale-and-Lease-Back eine risikolose Lösung sei. Wer das Break-Even-Datum kennt, kann informiert entscheiden. Wer es nicht kennt, unterschreibt einen Vertrag, dessen finanzielle Tragweite er nicht überblickt.
Die zentrale Handlungsempfehlung lautet daher: Berechnen Sie Ihren persönlichen Break-Even, bevor Sie ein SLB-Angebot auch nur in Betracht ziehen. Und vergleichen Sie das Ergebnis mit der statistischen Lebenserwartung für Ihr Alter. Liegt der Break-Even-Punkt vor der durchschnittlichen Lebenserwartung, sollte das Modell nicht Ihre erste Wahl sein – sondern Ihre letzte.
Die wichtigsten Erkenntnisse für Ihre Entscheidung
Der Break-Even kommt früher als erwartet
Die meisten Eigentümer, die den Rechner zum ersten Mal nutzen, sind überrascht, wie schnell das Kapital aufgezehrt ist. Der Grund liegt in der Kombination aus zwei Effekten: dem Abschlag auf den Marktwert, der das Startkapital von Beginn an reduziert, und der jährlichen Mietsteigerung, die den Kapitalverzehr mit jedem Jahr beschleunigt. Bei einem Abschlag von 20 Prozent und einer Mietindexierung von 2,5 Prozent liegt der Break-Even typischerweise zwischen 14 und 20 Jahren – je nach Verhältnis von Erlös zu Miethöhe.
Die Inflation ist der versteckte Beschleuniger
Eine anfängliche Monatsmiete von 1.500 Euro klingt tragbar. Bei 2,5 Prozent jährlicher Steigerung sind es nach 10 Jahren bereits 1.920 Euro, nach 20 Jahren 2.460 Euro. Der Rechner zeigt, dass die kumulierte Miete nicht linear, sondern exponentiell wächst. Die zweite Hälfte des Entnahmezeitraums kostet dadurch deutlich mehr als die erste – genau in der Lebensphase, in der die Einkommensmöglichkeiten in der Regel abnehmen. Wer mit einer höheren Inflationsannahme von 3 oder 4 Prozent rechnet, sieht den Break-Even um mehrere Jahre nach vorne rücken.
Der Abschlag kostet mehr als die verlorenen Prozente
Auf den ersten Blick verliert der Verkäufer beim SLB 15 bis 20 Prozent des Marktwerts. Der tatsächliche Schaden ist größer, weil der Abschlag nicht nur das Startkapital reduziert, sondern auch die Basis, auf der die spätere Wertsteigerung hätte wirken können. Der Rechner zeigt im Hauswert-Verlauf, wie der Immobilienwert über die Jahre steigt – ein Wachstum, das vollständig dem neuen Eigentümer zufällt. Die Kombination aus reduziertem Erlös und entgangener Wertsteigerung ergibt eine Gesamtbelastung, die den prozentualen Abschlag um ein Vielfaches übersteigt.
Das Diagramm zeigt zwei Welten: Ihre und die des neuen Eigentümers
Die sinkende Cash-Linie und die steigende Hauswert-Linie kreuzen sich an keinem Punkt – sie laufen in entgegengesetzte Richtungen. Diese Visualisierung macht schlagartig klar, dass der SLB-Deal kein symmetrisches Geschäft ist. Sie tragen das Inflationsrisiko der Miete und das Langlebigkeitsrisiko. Der neue Eigentümer kassiert steigende Mieterträge und eine steigende Immobilie. Der Rechner enthält sich bewusst einer Wertung – die Grafik spricht für sich.
Lebenserwartung ist der Maßstab, nicht das Bauchgefühl
Der Break-Even-of-Death verdankt seinen Namen der unbequemen Wahrheit, dass das Modell nur dann „aufgeht“, wenn der Verkäufer nicht länger lebt als sein Kapital reicht. Der Rechner liefert das konkrete Jahr, in dem das Geld verbraucht ist. Ob dieses Jahr vor oder nach Ihrer statistischen Lebenserwartung liegt, ist die entscheidende Frage. Die durchschnittliche Lebenserwartung für 65-Jährige in Deutschland liegt derzeit bei rund 84 Jahren für Männer und 87 Jahren für Frauen. Liegt Ihr Break-Even-Punkt bei 78 oder 80 Jahren, ist das Restrisiko erheblich.
Ihre nächsten Schritte zum intelligenten Vermögensaufbau
Schritt 1: Vergleichen Sie alle Liquiditätsmodelle in einer Übersicht
Der Break-Even-Rechner zeigt Ihnen den kritischen Punkt beim Sale-and-Lease-Back. Doch die Frage lautet nicht nur „Wann geht das Geld aus?“, sondern „Gibt es einen besseren Weg?“. Der umfassende Vier-Modell-Vergleich stellt SLB, Teilverkauf, Kredit und klassischen Verkauf direkt nebeneinander – mit Liquidität, Gesamtkosten und Restvermögen über den identischen Zeitraum.
Immobilien-Liquiditäts-Check: Stellen Sie Sale-and-Lease-Back, Teilverkauf, Kredit und klassischen Verkauf über einen Zeitraum von bis zu 20 Jahren gegenüber, um zu sehen, welches Modell bei Ihrer gewünschten Liquidität das höchste Restvermögen bewahrt.
Schritt 2: Analysieren Sie die vollständigen Kosten des Teilverkaufs
Wenn Sie Ihr Haus nicht vollständig verkaufen möchten, erscheint der Teilverkauf auf den ersten Blick als Kompromiss: weniger Liquidität, aber Sie behalten einen Anteil. Der Rechner zeigt, dass die tatsächliche Kostenstruktur – Nutzungsentgelt, Durchführungsentgelt und Wertsteigerungsbeteiligung – den Teilverkauf langfristig teurer machen kann als erwartet.
SLB-Teilverkauf-Kostenvergleich: Vergleichen Sie die kumulierten Kosten eines Sale-and-Lease-Back mit denen eines Teilverkaufs über die gesamte Laufzeit und ermitteln Sie, welches Modell in Ihrer individuellen Situation den geringeren Vermögensverzehr verursacht.
Schritt 3: Prüfen Sie die Auswirkungen auf das Erbe Ihrer Nachkommen
Die Entscheidung für ein SLB-Modell betrifft nicht nur Ihre eigene Liquidität, sondern auch das Vermögen, das Sie Ihren Kindern oder Enkeln hinterlassen. Bei einem SLB ist die Immobilie verkauft – es gibt kein Erbe mehr. Bei einer Umkehrhypothek bleibt das Eigentum erhalten, aber die aufgelaufenen Zinsen mindern den Restwert.
Teilverkauf und Umkehrhypothek im Kostenvergleich: Stellen Sie die langfristigen Kosten einer Umkehrhypothek denen eines Teilverkaufs gegenüber, um fundiert zu entscheiden, welches Modell für Ihr Vermögen und das Erbe Ihrer Nachkommen die geringere Belastung darstellt. URL:
Schritt 4: Prüfen Sie Verkleinerung als kosteneffizienteste Alternative
Bevor Sie einen Verrentungsvertrag unterschreiben, sollten Sie eine Option prüfen, die in der Beratung häufig zu kurz kommt: den Umzug in eine kleinere, günstigere Immobilie. Die Differenz zwischen Verkaufserlös und neuem Kaufpreis steht Ihnen sofort und ohne laufende Kosten zur Verfügung – ohne Abschlag, ohne Nutzungsentgelt und ohne vertragliche Bindung an einen Investor.
Verkleinerung vs. Verrentung: Vergleichen Sie die Kapitalfreisetzung durch den Umzug in ein kleineres Objekt mit den Auszahlungsmodellen von SLB, Teilverkauf und Umkehrhypothek, um den Weg zu finden, der Ihnen langfristig die größte finanzielle Unabhängigkeit erhält. URL:
Schritt 5: Prüfen Sie die Erbschaftssteuer-Konsequenzen
Wer seine Immobilie zu Lebzeiten über ein SLB-Modell veräußert, umgeht zwar die Erbschaftssteuer auf den Immobilienwert, verliert aber gleichzeitig die Möglichkeit, die Steuerfreigrenze für selbstgenutzte Immobilien zu nutzen. Je nach Familienstand und Anzahl der Erben kann die Erbschaftssteuer auf ein Barvermögen höher ausfallen als auf eine vererbte Immobilie.
Erbschaftssteuer-Falle: Berechnen Sie, ob der Verkauf Ihrer Immobilie zu Lebzeiten steuerliche Nachteile für Ihre Erben erzeugt und ob die Verrentung unter Berücksichtigung der Erbschaftssteuer tatsächlich die wirtschaftlich bessere Lösung darstellt. URL:
FAQ – Häufige Fragen zum „Break-Even-of-Death“-Rechner
Das Modell Sale-and-Lease-Back (SLB) wird oft als Inbegriff finanzieller Freiheit im Alter beworben. Doch hinter dem Slogan „Immobilienwert genießen und wohnen bleiben“ verbirgt sich eine mathematische Wette auf die eigene Lebenszeit. In diesem Abschnitt beantworten wir die wichtigsten Fragen dazu, warum dieses Modell oft zur Schuldenfalle wird und wie Sie den Zeitpunkt berechnen, an dem Ihr gewonnenes Kapital vollständig durch Mietzahlungen aufgezehrt ist.
Es beschreibt den kritischen Zeitpunkt, an dem die Summe Ihrer gezahlten Mieten exakt so hoch ist wie der Netto-Erlös, den Sie durch den Hausverkauf erhalten haben. Ab diesem Tag „verbrennen“ Sie Ihr restliches Vermögen, während Sie in einem Haus wohnen, das Ihnen nicht mehr gehört. Unser Rechner visualisiert diesen Moment schonungslos.
Käufer bei SLB-Modellen ziehen oft einen Sicherheitsabschlag (Wohnwertabschlag) von 10 % bis 30 % vom Marktwert ab. Das bedeutet: Sie erhalten deutlich weniger Geld, als das Haus wert ist, müssen aber meist eine Marktmiete für das gesamte Objekt zahlen. Je höher der Abschlag, desto schneller erreichen Sie den Break-Even-Punkt.
Indexmieten sind der Standard bei SLB-Verträgen. Da die Miete jährlich um die Inflationsrate (z. B. 2,5 % oder 5 %) steigt, explodieren die Kosten über einen Zeitraum von 15 bis 20 Jahren förmlich. Der Rechner zeigt Ihnen, dass die Miete am Ende der Laufzeit oft doppelt so hoch ist wie zu Beginn.
Das ist der „versteckte Verlust“: Während Ihr Barvermögen durch die Mietzahlungen schrumpft, steigt der Wert der Immobilie am Markt meist weiter an. Da Sie nicht mehr Eigentümer sind, profitieren Sie nicht von diesem Zuwachs. Im Rechner kontrastieren wir Ihr sinkendes Kapital mit dem steigenden Hauswert, der nun dem Investor gehört.
Die Falle schnappt zu, wenn Sie „zu lange leben“. Wenn Sie den Break-Even-Punkt überschreiten, übersteigen Ihre Wohnkosten die ursprüngliche Liquiditätsspritze. Ohne zusätzliches Vermögen oder eine sehr hohe Rente können Sie sich die Miete im eigenen Haus dann schlichtweg nicht mehr leisten.
Der Rechner nutzt mathematische Standardformeln für Zinseszins und Inflation. Er ist ein rationales Warn-Instrument, um die oft hochemotionalen Versprechen der Anbieter zu demaskieren. Wir empfehlen, mit verschiedenen Inflationsszenarien zu spielen, um zu sehen, wie sensibel das Modell auf Preissteigerungen reagiert.
Ja. Bevor Sie eine Wette gegen Ihre eigene Lebensdauer abschließen, sollten Sie Modelle wie die Umkehrhypothek oder einen einfachen Kredit gegen Grundschuld prüfen. Diese ermöglichen oft ebenfalls Liquidität, lassen Sie aber als Eigentümer von Wertsteigerungen profitieren und schützen das Erbe für Ihre Nachkommen.
Rechtlicher Hinweis
Dies ist keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten, Kapitalanlagen oder Immobilien dar.
Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Konditionen, Zinssätze und regulatorische Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.
Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Konsultieren Sie bei individuellen Fragen einen qualifizierten Finanzberater, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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