1,5 % Altkredit plus 4,0 % Neukredit ergibt nicht 2,75 %: So berechnen Sie Ihren echten Mischzins
Was Ihnen der Mischzins-Kalkulator konkret zeigt
Sie haben ein Darlehen zu 1,5 % aus der Niedrigzinsphase. Jetzt brauchen Sie zusätzliches Kapital – für einen Anbau, eine neue Immobilie oder eine Nachfinanzierung. Der aktuelle Marktzins liegt bei 4,0 %. Müssen Sie jetzt 4,0 % auf das gesamte Volumen zahlen? Nein. Denn Ihr Altkredit wirkt wie ein Zins-Anker, der das Gesamtniveau nach unten drückt.
Der Mischzins ist der gewichtete Durchschnitt aus beiden Zinssätzen, berechnet nach den jeweiligen Darlehenssummen. Bei 150.000 € Altkredit zu 1,5 % und 200.000 € Neudarlehen zu 4,0 % ergibt sich kein arithmetisches Mittel von 2,75 %, sondern ein gewichteter Mischzins von 2,93 %. Der größere Neukredit zieht den Schnitt nach oben – aber der Altkredit bremst spürbar.
Warum ist diese Zahl so wichtig? Weil sie die einzige Kennzahl ist, die Ihnen zeigt, was Sie tatsächlich an Zinslast tragen. Banken rechnen gerne mit dem Marktzins für das neue Darlehen, ohne den Anker-Effekt Ihres Altkredits transparent zu machen. Dieser Rechner zeigt Ihnen das Gesamtbild – und macht den Wert Ihres bestehenden Vertrags in Euro sichtbar.
Was Sie mit diesem Rechner in 60 Sekunden herausfinden:
- Ihren gewichteten Mischzins auf eine Nachkommastelle genau – den tatsächlichen Zinssatz, den Sie über alle Darlehen hinweg in Summe zahlen, als zentrale Planungsgrundlage.
- Das Zins-Barometer als visuelle Einordnung – wo Ihr Mischzins zwischen Altkredit-Zins und Marktzins liegt, damit Sie den Anker-Effekt auf einen Blick erkennen.
- Die Zinskosten pro Jahr für jedes Darlehen – wie viel der Altkredit und wie viel das Zusatzdarlehen zur Gesamtzinslast beitragen, übersichtlich in einer Vergleichstabelle.
- Die jährliche Gesamtbelastung – was Sie pro Jahr an Zinsen zahlen, wenn Sie beide Darlehen parallel bedienen, als konkreter Budgetwert.
- Den Wert Ihres Altkredits in Euro – wie viel Sie jährlich sparen, weil Ihr Altkredit den Mischzins unter das Marktniveau drückt, als greifbare Zahl für die Entscheidung.
Ihr Altkredit ist mehr wert, als auf dem Kontoauszug steht. Geben Sie Ihre Darlehensbeträge und Zinssätze ein – und sehen Sie, wie stark der Anker-Effekt Ihre Gesamtfinanzierung verbilligt.
Das sollten Sie wissen
- Der Mischzins ergibt sich aus der gewichteten Kombination von Altkredit (günstiger Zins per Pfandtausch) und Neukredit (aktueller Marktzins) und liegt immer zwischen beiden Einzelzinsen — je größer der Anteil des Altkredits, desto niedriger der Mischzins.
- Bei einem Altkredit über 150.000 Euro zu 1,2 % und einem Neukredit über 200.000 Euro zu 3,8 % ergibt sich ein Mischzins von rund 2,7 % — deutlich unter dem reinen Marktzins und damit eine erhebliche Entlastung für die Gesamtfinanzierung.
Mischzins-Kalkulator
Ihr Altkredit als Zins-Anker: Berechnen Sie das Gesamtniveau.
| Darlehensteil | Summe | Zinssatz | Anteil |
|---|---|---|---|
| Altkredit (Zins-Anker) | 150.000 € | 1,5 % | 43 % |
| Zusatzdarlehen (neu) | 200.000 € | 4,0 % | 57 % |
| Gesamtfinanzierung | 350.000 € | 2,93 % | 100 % |
Der Mischzins-Kalkulator berechnet den gewichteten Durchschnittszins Ihrer Gesamtfinanzierung. Der günstige Altkredit wirkt wie ein „Anker", der den teuren Marktzins nach unten zieht.
Die Gesamtfinanzierung ist die Summe aus Ihrem bestehenden Altkredit und dem benötigten Zusatzdarlehen.
Der Mischzins ergibt sich aus der gewichteten Summe der Zinszahlungen geteilt durch das Gesamtvolumen. Je größer der Anteil des günstigen Altkredits, desto niedriger der Mischzins.
Der Anker-Effekt zeigt, wie viele Prozentpunkte Sie gegenüber einer kompletten Neufinanzierung zum aktuellen Marktzins sparen. Das ist Ihr finanzieller Vorteil durch den bestehenden Altkredit.
Fazit: Der Alt-Zins ist Ihr stärkster Verbündeter beim Aufstieg in ein größeres Objekt
Die meisten Eigentümer, die über den Wechsel in eine größere oder teurere Immobilie nachdenken, rechnen mit dem aktuellen Marktzins – und erschrecken. Wer 2019 eine Finanzierung zu 1,2 % abgeschlossen hat und heute sieht, dass neue Darlehen 3,8 % kosten, fürchtet eine Verdreifachung seiner Zinslast.
Doch diese Rechnung ist falsch, wenn der Altkredit per Pfandtausch mitgenommen werden kann. Der Mischzins-Kalkulator zeigt, dass die tatsächliche Zinsbelastung für das Gesamtprojekt weit unter dem Marktzins liegt – weil der günstige Altkredit wie ein Anker wirkt, der das Gesamtniveau nach unten zieht.
Die Berechnung folgt der Formel des gewichteten Durchschnittszinses: Der alte Kreditteil wird mit seinem niedrigen Zinssatz gewichtet, der neue Kreditteil mit dem aktuellen Marktzins. Das Ergebnis ist ein Mischzins, der irgendwo zwischen beiden Werten liegt – und bei einem erheblichen Altkreditanteil deutlich näher am Alt-Zins als am Marktzins.
Ein konkretes Beispiel:
Sie haben einen Altkredit über 200.000 Euro zu 1,2 % und benötigen ein Zusatzdarlehen von 150.000 Euro zum Marktzins von 3,8 %. Der gewichtete Mischzins für das Gesamtvolumen von 350.000 Euro beträgt dann rund 2,31 % – fast einen ganzen Prozentpunkt unter dem aktuellen Marktzins. Das klingt nach wenig, summiert sich aber über die Laufzeit auf Zehntausende Euro.
Die psychologische Wirkung dieses Ergebnisses ist mindestens so wichtig wie die finanzielle: Der Mischzins-Kalkulator zeigt, dass der Aufstieg in ein größeres Objekt nicht zwangsläufig bedeutet, die gesamte Summe zu teuren Konditionen zu finanzieren.
Wer seinen Altkredit als Vermögenswert begreift und ihn strategisch in die Gesamtfinanzierung einbringt, kann ein teureres Haus kaufen und trotzdem einen Zinssatz erzielen, der deutlich unter dem liegt, was ein Erstkäufer heute bezahlen muss.
Für die Praxis bedeutet das: Bevor Sie ein Kaufangebot ablehnen, weil der Marktzins zu hoch erscheint, sollten Sie den Mischzins berechnen. Der Kalkulator liefert das Ergebnis in Sekunden – und kann die Grundlage dafür sein, dass aus einem „zu teuer“ ein „machbar“ wird.
Die wichtigsten Erkenntnisse für Ihre Entscheidung
Je größer der Altkreditanteil, desto stärker wirkt der Zins-Anker
Der Mischzins bewegt sich zwischen Alt-Zins und Marktzins – und zwar gewichtet nach dem Anteil der jeweiligen Darlehensbausteine. Wenn Ihr Altkredit 200.000 Euro beträgt und das Zusatzdarlehen nur 100.000 Euro, fließt der Alt-Zins mit zwei Dritteln in den Mischzins ein.
Bei einem Alt-Zins von 1,2 % und einem Marktzins von 3,8 % ergibt sich ein Mischzins von nur 2,07 %. Wäre das Verhältnis umgekehrt – 100.000 Euro Altkredit und 200.000 Euro Neudarlehen – läge der Mischzins bei 2,93 %. Der Rechner zeigt diesen Gewichtungseffekt und macht deutlich, dass die Höhe Ihrer bestehenden Restschuld in dieser Konstellation ein Vorteil ist, kein Nachteil.
Der Mischzins senkt die monatliche Rate spürbar unter das Marktniveau
Bei einem Gesamtdarlehen von 350.000 Euro macht jeder Zehntelprozentpunkt rund 29 Euro monatliche Zinslast aus. Die Differenz zwischen dem Marktzins von 3,8 % und dem Mischzins von 2,31 % beträgt 1,49 Prozentpunkte – das entspricht einer monatlichen Entlastung von rund 435 Euro gegenüber einer reinen Neufinanzierung.
Über eine Zinsbindung von zehn Jahren summiert sich das auf über 52.000 Euro. Der Kalkulator zeigt diese monatliche Entlastung direkt an und macht den abstrakten Zinsvorteil im Alltag spürbar.
Der Marktzins bestimmt den Hebel, nicht der Alt-Zins allein
Die Ersparnis durch den Mischzins hängt von der Differenz zwischen Alt-Zins und Marktzins ab. Bei einem Alt-Zins von 1,2 % und einem Marktzins von 3,8 % beträgt die Differenz 2,6 Prozentpunkte – ein enormer Hebel. Sinkt der Marktzins auf 3,0 %, reduziert sich die Differenz auf 1,8 Prozentpunkte, und die Ersparnis fällt geringer aus.
Umgekehrt: Steigt der Marktzins auf 4,5 %, wird der Alt-Zins noch wertvoller. Der Kalkulator lässt Sie den Marktzins frei einstellen und zeigt, wie sich verschiedene Zinsszenarien auf Ihren Mischzins auswirken – ein wertvolles Instrument für die zeitliche Planung Ihres Immobilienwechsels.
Der Mischzins ist kein Bankprodukt, sondern Ihre Verhandlungsgrundlage
Keine Bank bietet Ihnen einen „Mischzins-Kredit“ als fertiges Produkt an. Der Mischzins ergibt sich aus der Kombination zweier separater Darlehensteile: dem bestehenden Altkredit, der per Pfandtausch auf die neue Immobilie übertragen wird, und einem neuen Zusatzdarlehen zum Marktzins.
Diese Struktur müssen Sie aktiv verhandeln – und der Kalkulator liefert die Zahlen, mit denen Sie im Bankgespräch argumentieren können. Er zeigt der Bank und Ihnen selbst, dass die Gesamtfinanzierung trotz Aufstockung solide ist, weil der Mischzins die monatliche Belastung in einem tragbaren Rahmen hält.
Ihre nächsten Schritte zum intelligenten Vermögensaufbau
Schritt 1: Prüfen Sie, ob der Pfandtausch die Voraussetzung für den Mischzins-Vorteil erfüllt
Der Mischzins-Kalkulator setzt voraus, dass Sie Ihren Altkredit per Pfandtausch auf die neue Immobilie übertragen können. Ohne Pfandtausch gibt es keinen Zins-Anker – Sie müssten die gesamte Summe zum Marktzins finanzieren. Der Pfandtausch-Rechner zeigt, wie viel Sie durch die Mitnahme des Alt-Zinses sparen und ob die Kostenstruktur des Pfandtauschs den Vorteil rechtfertigt.
Pfandtausch-vs.-Neufinanzierung-Rechner: Vergleichen Sie die Gesamtkosten einer Neufinanzierung zum Marktzins mit den Kosten eines Pfandtauschs, bei dem Ihr günstiger Alt-Zins erhalten bleibt, und beziffern Sie die Ersparnis über die verbleibende Zinsbindung.
Schritt 2: Prüfen Sie den Beleihungsauslauf der neuen Immobilie
Die Bank wird das Zusatzdarlehen nur gewähren, wenn der Beleihungsauslauf der neuen Immobilie in einem akzeptablen Bereich liegt.
Bei einem Gesamtdarlehen von 350.000 Euro und einem Immobilienwert von 450.000 Euro beträgt der Beleihungsauslauf rund 78 % – ein Wert, der bei den meisten Banken noch gute Konditionen ermöglicht. Liegt er über 80 %, steigt der Zinssatz für das Zusatzdarlehen, und der Mischzins-Vorteil schrumpft. Der Beleihungsauslauf-Rechner zeigt, wo Sie stehen.
Beleihungsauslauf-Rechner: Ermitteln Sie den Beleihungsauslauf Ihrer neuen Immobilie und prüfen Sie, ob das Verhältnis von Gesamtdarlehen zu Immobilienwert in dem Bereich liegt, den Ihre Bank für günstige Konditionen beim Zusatzdarlehen voraussetzt.
Schritt 3: Berechnen Sie, ob Sie sich die Gesamtfinanzierung dauerhaft leisten können
Ein attraktiver Mischzins nützt wenig, wenn die monatliche Rate für das Gesamtdarlehen Ihr Budget übersteigt. Bei einem Gesamtdarlehen von 350.000 Euro und einem Mischzins von 2,31 % liegt die Zinsbelastung bei rund 675 Euro pro Monat – zuzüglich Tilgung.
Ein Leistbarkeits-Check zeigt, ob Ihr Einkommen die Gesamtrate dauerhaft trägt, auch wenn einer der beiden Darlehensteile nach Ablauf der Zinsbindung zu einem höheren Zinssatz verlängert werden muss.
Immobilien-Leistbarkeits-Rechner: Ermitteln Sie auf Basis Ihres Einkommens, Eigenkapitals und der laufenden Verpflichtungen, welchen maximalen Kaufpreis Sie sich mit der Mischzins-Finanzierung tatsächlich leisten können, ohne Ihre finanzielle Stabilität zu gefährden.
Schritt 4: Simulieren Sie das Zinsänderungsrisiko bei Ablauf der Alt-Zinsbindung
Der Mischzins-Vorteil besteht nur so lange, wie die Zinsbindung des Altkredits läuft. Wenn diese in sieben Jahren ausläuft und der Marktzins dann bei 4,5 % liegt, muss der gesamte Altkredit-Anteil zu neuen Konditionen verlängert werden.
Der Mischzins springt dann auf das volle Marktniveau – und die monatliche Rate kann erheblich steigen. Ein Zins-Stress-Test zeigt, ob Ihre Finanzierung auch bei einem deutlichen Zinsanstieg tragfähig bleibt.
Zins-Stress-Test: Simulieren Sie, ob Ihre Finanzierung auch bei Zinssätzen von 5 %, 6 % oder 8 % nach Ablauf der Zinsbindung noch tragfähig ist, und erkennen Sie, ab welchem Zinsniveau Ihre monatliche Belastung kritisch wird.
Schritt 5: Vergleichen Sie den Mischzins-Effekt mit der Alternative eines Gesamtverkaufs und Neukaufs
Der Mischzins-Kalkulator zeigt den Vorteil der Pfandtausch-Strategie. Doch es gibt eine Alternative: Sie verkaufen die alte Immobilie, lösen den Kredit ab und kaufen das neue Objekt mit einem frischen Eigenkapitalpolster aus dem Verkaufserlös.
Bei einem hohen Erlös kann die Eigenkapitalquote so stark steigen, dass der Zinssatz für das neue Darlehen trotz Marktniveau attraktiv wird. Der Netto-Verkaufserlös-Rechner zeigt, wie viel Eigenkapital aus dem Verkauf tatsächlich zur Verfügung steht.
Netto-Verkaufserlös-Rechner: Berechnen Sie Ihren tatsächlichen Nettoerlös nach Abzug sämtlicher Kosten – von Restschuld über Vorfälligkeitsentschädigung bis zu Makler- und Notarkosten – und prüfen Sie, ob ein höherer Eigenkapitaleinsatz beim Neukauf einen ähnlichen Zinsvorteil erzielt wie der Mischzins durch Pfandtausch.
FAQ – Häufige Fragen zum Mischzins-Kalkulator
Wer ein teureres Haus kauft, muss oft ein zusätzliches Darlehen aufnehmen. Viele Käufer schrecken vor den aktuell hohen Marktzinsen zurück, weil sie glauben, dass ihre gesamte Finanzierung teuer wird. In diesem Abschnitt beantworten wir die wichtigsten Fragen zum sogenannten „Anker-Effekt“ und wie Sie durch die Kombination Ihres Altkredits mit einem Zusatzdarlehen ein Zinsniveau erreichen, das deutlich unter dem aktuellen Marktpreis liegt.
Der Mischzins ist der gewichtete Durchschnittszinssatz Ihrer gesamten Finanzierung. Wenn Sie beim Kauf einer neuen Immobilie Ihren günstigen Altkredit behalten (Pfandtausch) und für den Differenzbetrag ein neues Darlehen aufnehmen, werden beide Zinssätze entsprechend ihrem Anteil an der Gesamtsumme kombiniert.
Ihr alter Kredit mit niedrigem Zinssatz wirkt wie ein Anker für das neue Gesamtprojekt. Da ein erheblicher Teil der Finanzierung weiterhin zu den alten, günstigen Konditionen läuft, drückt dieser den hohen Zinssatz des neuen Zusatzdarlehens nach unten. Das Gesamtergebnis ist ein Mischzins, den Sie bei einer vollständigen Neufinanzierung niemals erhalten würden.
Bei einer kompletten Neufinanzierung müssten Sie die gesamte Summe zum aktuellen Marktzins (z. B. 3,8 % oder höher) aufnehmen. Durch die Aufstockung (Mischzins-Modell) sichern Sie sich die alten Konditionen (z. B. 1,2 %) für den bestehenden Teil und zahlen den hohen Zins nur für das zusätzlich benötigte Kapital.
Der Kalkulator ist besonders wertvoll für „Aufsteiger“ – also Personen, die von einer kleineren Wohnung in ein größeres Haus ziehen möchten. Sobald das neue Objekt teurer ist als die Restschuld Ihres aktuellen Kredits, zeigt Ihnen das Tool, wie attraktiv Ihre neue monatliche Gesamtbelastung tatsächlich ist.
Der Rechner nutzt die Formel:
Dieser Prozentwert zeigt Ihnen, wie viel Macht Ihr alter Zins-Anker noch hat. Je höher der Anteil Ihres Altkredits an der Gesamtsumme ist, desto stärker wird der neue Marktzins nach unten gedrückt. Dies gibt Ihnen Sicherheit bei der Budgetplanung für Ihr neues Zuhause.
Sie brauchen die aktuelle Restschuld Ihres Altkredits, den dazugehörigen Zinssatz, die Höhe des zusätzlich benötigten Kapitals für den Neukauf und den aktuellen Marktzins, den Ihnen die Bank für die Aufstockung anbietet.
Rechtlicher Hinweis
Dies ist keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten, Kapitalanlagen oder Immobilien dar.
Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Konditionen, Zinssätze und regulatorische Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.
Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Konsultieren Sie bei individuellen Fragen einen qualifizierten Finanzberater, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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