SLB oder Teilverkauf: Welches Modell Sie wirklich mehr kostet – und warum die Antwort überrascht
Alle Kosten transparent – inklusive Durchführungsentgelt und Wertsicherungsklausel
Beide Modelle werben mit derselben Botschaft: Geld aus dem Haus ziehen, ohne auszuziehen. Doch hinter den Hochglanz-Angeboten von Sale-and-Lease-Back und Immobilien-Teilverkauf stecken fundamental unterschiedliche Kostenstrukturen – und in beiden Fällen mehr als auf den ersten Blick erkennbar.
Beim Sale-and-Lease-Back verkaufen Sie komplett und mieten zurück. Die monatliche Belastung ist klar: eine Kaltmiete, die oft an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist. Was Sie verlieren, ist das Eigentum. Was Sie gewinnen, ist Liquidität – allerdings zu einem Abschlag von typischerweise 15 bis 20 Prozent auf den Marktwert.
Beim Teilverkauf sieht die Rechnung auf den ersten Blick günstiger aus. Sie verkaufen nur einen Anteil, zahlen ein monatliches Nutzungsentgelt und bleiben Miteigentümer. Doch die wahren Kosten zeigen sich erst beim Ausstieg: Durchführungsentgelte zwischen 3,5 und 5,5 Prozent des gesamten Verkaufspreises – nicht nur Ihres Anteils. Dazu kommt die Wertsicherungsklausel: Viele Anbieter sichern sich einen Mindesterlös von 117 Prozent des ursprünglichen Teilverkaufspreises. Fällt der Immobilienwert, tragen Sie das Risiko allein.
Was Ihnen der Kostenvergleich konkret liefert:
- Monatliche Belastung im Direktvergleich: Miete beim SLB gegen Nutzungsentgelt beim Teilverkauf – auf einer Seite, transparent gegenübergestellt.
- Exit-Kosten sichtbar gemacht: Die Durchführungsentgelte und die 117-Prozent-Wertsicherungsklausel werden in Euro-Beträge übersetzt – keine abstrakten Prozentzahlen mehr.
- Automatische Bewertung: Der Rechner markiert das günstigere Modell und zeigt, wo die größeren Risiken lauern.
- Gesamtkosten über die Laufzeit: Nicht nur die monatliche Rate zählt, sondern was beide Modelle Sie in Summe kosten – inklusive aller versteckten Positionen.
Werbeversprechen mögen überzeugend klingen. Zahlen sind besser.
Das sollten Sie wissen
- Beim Teilverkauf fallen neben dem monatlichen Nutzungsentgelt versteckte Kosten wie Durchführungsentgelt (bis 5 % des Teilverkaufswerts), Rückkaufaufschlag (117-%-Klausel) und Instandhaltungspflichten an, die die Gesamtbelastung deutlich über die beworbene Monatsrate heben.
- Im Vergleich beider Modelle ist der Teilverkauf bei kurzen Laufzeiten unter 10 Jahren oft günstiger, das SLB-Modell jedoch bei langen Laufzeiten, weil der Teilverkauf durch den Rückkaufaufschlag überproportional teurer wird.
SLB vs. Teilverkauf – Kostenvergleich
Die versteckten Kosten transparent machen
Bei Wertverlust der Immobilie garantieren Sie dem Anbieter mindestens 117 % des ursprünglichen Kaufpreises. Potenzielles Zusatzrisiko: 17.000 €
inklusive Exit-Kosten und versteckter Gebühren
Bei einem Immobilienwert von 400.000 € und einer benötigten Liquidität von 100.000 € ergibt sich folgendes Bild: Mit SLB zahlen Sie monatlich 800 € Miete – über 10 Jahre insgesamt 96.000 €. Beim Teilverkauf beträgt das monatliche Nutzungsentgelt zwar nur 375 €, aber mit dem Durchführungsentgelt (22.000 €) beim späteren Verkauf kommen Sie auf 67.000 €. Hinzu kommt das Risiko der 117 %-Wertsicherungsklausel.
Dieser Rechner vergleicht die wahren Gesamtkosten beider Modelle – nicht nur die monatlichen Raten, sondern auch die versteckten Exit-Kosten und Risiken beim Teilverkauf.
Monatliche Kosten = Vereinbarte Kaltmiete
Jährliche Belastung = Monatliche Miete × 12
Gesamtkosten (10 Jahre) = Jährliche Belastung × 10
Exit-Kosten = 0 € (kein Durchführungsentgelt)
Beispiel: 800 € × 12 × 10 = 96.000 € über 10 Jahre
Verkaufter Anteil = Liquidität ÷ Marktwert × 100
Monatliches Nutzungsentgelt = Liquidität × (Entgelt % ÷ 12)
Jährliche Belastung = Liquidität × Entgelt %
Durchführungsentgelt (Exit) = Marktwert × Entgeltsatz (3,5–5,5 %)
Beispiel: 100.000 € × 4,5 % = 4.500 €/Jahr
Exit: 400.000 € × 5,5 % = 22.000 € beim späteren Verkauf
Mindestgarantie = Verkaufter Anteil × 117 %
Risiko bei Wertminderung:
Wenn Immobilienwert sinkt, müssen SIE dem Anbieter
mindestens 117 % des ursprünglichen Kaufpreises garantieren.
Potenzielles Zusatzrisiko = Liquidität × 17 %
Beispiel: 100.000 € × 17 % = 17.000 € potenzielles Zusatzrisiko
Bei fallenden Immobilienpreisen kann dieses Risiko schlagend werden!
SLB Gesamtkosten = (Monatliche Miete × 12 × 10) + 0 €
Teilverkauf Gesamtkosten = (Monatl. Entgelt × 12 × 10) + Exit-Kosten
Kostendifferenz = Teilverkauf − SLB
Der niedrigere monatliche Betrag beim Teilverkauf täuscht oft über die hohen Exit-Kosten hinweg!
Fazit: Niedrige Raten sind kein Beweis für niedrige Kosten
Der Kostenvergleich zwischen Sale-and-Lease-Back und Immobilien-Teilverkauf offenbart ein Muster, das in der Werbung beider Modelle systematisch verschleiert wird:
Die monatliche Rate ist die sichtbare Oberfläche – die tatsächlichen Gesamtkosten liegen darunter. Der Rechner legt diese Struktur offen, indem er nicht nur die laufenden Belastungen vergleicht, sondern auch die Kosten einbezieht, die erst beim Ausstieg oder bei einem Wertverfall der Immobilie anfallen.
Beim Teilverkauf ist die monatliche Belastung in der Regel niedriger als die Miete beim SLB. Auf den ersten Blick erscheint er damit als die günstigere Alternative. Der Rechner zeigt jedoch, dass diese Rechnung nur aufgeht, solange man die Einmalkosten ausblendet.
Beim späteren Gesamtverkauf der Immobilie werden Durchführungsentgelte von 3,5 bis 5,5 Prozent des gesamten Immobilienwerts fällig – nicht nur des verkauften Anteils. Bei einer Immobilie im Wert von 400.000 Euro summiert sich dieser Posten auf 14.000 bis 22.000 Euro.
Hinzu kommt die 117-Prozent-Wertsicherungsklausel: Sinkt der Marktwert der Immobilie, garantieren Sie dem Teilverkauf-Anbieter trotzdem mindestens 117 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises. Dieses Risiko ist einseitig – es trifft ausschließlich Sie.
Das SLB-Modell hat keine vergleichbaren Exit-Kosten, da die Immobilie bereits vollständig verkauft ist. Dafür tragen Sie die volle Mietbelastung, die jährlich mit der Inflation steigt und über lange Zeiträume den gesamten Verkaufserlös aufzehren kann.
Beide Modelle haben also strukturelle Schwächen – aber unterschiedliche. Der Rechner macht diese Unterschiede vergleichbar und gibt Ihnen eine Entscheidungsgrundlage, die über die monatliche Rate hinausgeht.
Die zentrale Erkenntnis lautet: Weder SLB noch Teilverkauf sind pauschal „besser“ oder „schlechter“. Die Antwort hängt von Ihrem individuellen Zeithorizont, Ihrem Liquiditätsbedarf und Ihrer Risikobereitschaft ab.
Was der Rechner Ihnen liefert, ist die vollständige Kostenwahrheit beider Modelle – damit Sie diese Entscheidung auf der Grundlage von Zahlen treffen, nicht auf der Grundlage von Werbeversprechen.
Die wichtigsten Erkenntnisse für Ihre Entscheidung
Die monatliche Rate täuscht über die Gesamtkosten hinweg
Der Teilverkauf wirbt mit niedrigen monatlichen Nutzungsentgelten, die unter der typischen SLB-Miete liegen. Der Rechner zeigt, dass diese Differenz durch die Durchführungsentgelte beim späteren Gesamtverkauf in vielen Szenarien mehr als kompensiert wird.
Wer nur die Monatsraten vergleicht, vergleicht Äpfel mit Birnen. Die relevante Kennzahl sind die Gesamtkosten über den gewählten Zeitraum – und hier liegt der Teilverkauf häufig über dem SLB.
Die Durchführungsentgelte sind der versteckte Kostentreiber
Beim Teilverkauf werden Durchführungsentgelte fällig, wenn die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt vollständig verkauft wird. Diese Gebühr beträgt 3,5 bis 5,5 Prozent des gesamten Immobilienwerts – nicht des verkauften Anteils. Bei einem Immobilienwert von 400.000 Euro können diese Exit-Kosten 22.000 Euro erreichen.
Der Rechner addiert diesen Betrag zu den laufenden Nutzungsentgelten und zeigt, dass der Teilverkauf dadurch im Gesamtvergleich teurer werden kann als das SLB-Modell, obwohl die monatliche Belastung niedriger ist.
Die 117-Prozent-Wertsicherungsklausel ist ein einseitiges Risiko
Viele Teilverkauf-Verträge enthalten eine Wertsicherungsklausel, die dem Anbieter mindestens 117 Prozent des ursprünglichen Kaufpreises garantiert – unabhängig davon, wie sich der Marktwert der Immobilie tatsächlich entwickelt. Sinkt der Wert, tragen Sie die Differenz. Steigt der Wert, profitiert der Anbieter überproportional.
Der Rechner quantifiziert dieses Risiko als potenziellen Zusatzbetrag und macht damit eine Vertragsklausel sichtbar, die in Beratungsgesprächen häufig als Nebensache behandelt wird.
Beim SLB ist der Preis transparent – beim Teilverkauf nicht
Die Kostenstruktur des Sale-and-Lease-Back ist vergleichsweise einfach: Sie zahlen eine monatliche Miete, die jährlich steigt. Es gibt keine Exit-Kosten und keine Wertsicherungsklauseln. Der Gesamtbetrag lässt sich über jeden beliebigen Zeitraum exakt hochrechnen.
Der Teilverkauf hingegen enthält mehrere variable Kostenfaktoren, deren Zusammenspiel erst der Rechner transparent macht. Diese Komplexität ist kein Zufall – sie erschwert den direkten Vergleich und verschafft dem Anbieter einen Informationsvorsprung.
Der Zeithorizont entscheidet, welches Modell teurer ist
Bei kurzen Laufzeiten von fünf bis sieben Jahren schneidet der Teilverkauf aufgrund der niedrigeren monatlichen Belastung häufig besser ab, weil die Exit-Kosten anteilig weniger ins Gewicht fallen.
Bei längeren Laufzeiten von zehn bis zwanzig Jahren dreht sich das Verhältnis in vielen Szenarien, weil die kumulierten Nutzungsentgelte plus Exit-Kosten die kumulierte SLB-Miete übersteigen. Der Rechner erlaubt Ihnen, beide Szenarien mit Ihrem persönlichen Zeithorizont durchzuspielen und den Kipppunkt zu identifizieren.
Ihre nächsten Schritte zum intelligenten Vermögensaufbau
Schritt 1: Berechnen Sie Ihren persönlichen Break-Even-of-Death
Der Kostenvergleich zeigt die Gesamtbelastung beider Modelle über den gewählten Zeitraum. Was er nicht zeigt, ist der Zeitpunkt, an dem das beim Verkauf erhaltene Kapital vollständig aufgezehrt ist. Genau dieser Punkt bestimmt, ob das Modell für Ihre Lebenssituation tragfähig ist oder ob Sie in die „Lebensdauer-Falle“ geraten.
Break-Even-of-Death-Rechner: Ermitteln Sie das konkrete Jahr, in dem die kumulierten Mietzahlungen beim SLB oder die Nutzungsentgelte beim Teilverkauf Ihren Verkaufserlös vollständig aufgezehrt haben, und gleichen Sie das Ergebnis mit Ihrer statistischen Lebenserwartung ab.
Schritt 2: Stellen Sie beide Modelle einem Kredit gegenüber
Der SLB-Teilverkauf-Vergleich zeigt, welches der beiden Verrentungsmodelle günstiger ist. Die eigentlich relevante Frage lautet jedoch, ob überhaupt ein Verrentungsmodell nötig ist – oder ob ein besicherter Kredit die benötigte Liquidität zu deutlich geringeren Gesamtkosten bereitstellt.
Immobilien-Liquiditäts-Check: Vergleichen Sie SLB, Teilverkauf, Kredit und klassischen Verkauf über einen identischen Zeitraum und ermitteln Sie, welches Modell bei Ihrer gewünschten Liquidität das höchste Restvermögen erhält.
Schritt 3: Analysieren Sie die Detailkosten des Teilverkaufs isoliert
Der Kostenvergleich arbeitet mit pauschalen Prozentsätzen für Nutzungsentgelt und Durchführungsentgelt. In der Praxis unterscheiden sich die Konditionen der Teilverkauf-Anbieter jedoch erheblich – bei den monatlichen Entgelten ebenso wie bei den Exit-Kosten und der Wertsicherungsklausel.
Teilverkauf-Kosten-Rechner: Schlüsseln Sie sämtliche laufenden und einmaligen Kosten eines konkreten Teilverkauf-Angebots über die gesamte Laufzeit auf, um die tatsächliche effektive Belastung zu ermitteln und diese mit dem SLB-Ergebnis aus dem Kostenvergleich abzugleichen.
Schritt 4: Prüfen Sie die Auswirkungen auf das Erbe
Beim SLB ist die Immobilie verkauft – für die Erben bleibt nur das restliche Barvermögen. Beim Teilverkauf behalten Sie einen Eigentumsanteil, der vererbt werden kann, aber durch die Wertsicherungsklausel belastet ist. Beide Szenarien unterscheiden sich fundamental in ihren Folgen für Ihre Nachkommen.
Erbe-Rechner Umkehrhypothek: Berechnen Sie alternativ, welcher Restwert bei einer Umkehrhypothek nach Zinskapitalisierung für Ihre Erben verbleibt, und vergleichen Sie dieses Ergebnis mit dem Restkapital aus SLB und Teilverkauf.
Schritt 5: Erwägen Sie Verkleinerung als kostenfreie Alternative
Bevor Sie sich zwischen zwei Modellen entscheiden, die beide mit erheblichen Kosten verbunden sind, lohnt der Blick auf eine dritte Option: den Umzug in eine kleinere Immobilie. Die freigesetzte Differenz steht Ihnen ohne Nutzungsentgelt, ohne Mietbelastung und ohne Exit-Kosten zur Verfügung.
Verkleinerung vs. Verrentung: Stellen Sie die sofortige Kapitalfreisetzung durch Verkleinerung den Auszahlungsmodellen von SLB und Teilverkauf gegenüber, um zu prüfen, ob der einfachste Weg nicht auch der wirtschaftlich klügste ist.
FAQ – Häufige Fragen zum SLB-vs.-Teilverkauf-Check
Die Vermarktung von Immobilien-Verrentungsmodellen ist oft hochemotional („Endlich die Rente genießen“). Unser Kostenvergleich rückt die harten Fakten in den Fokus. Er dient als „Neutralitäts-Wächter“, damit Sie sich nicht von niedrigen monatlichen Gebühren blenden lassen, während im Kleingedruckten hohe Exit-Kosten lauern. Hier beantworten wir die wichtigsten Fragen zum direkten Duell der beiden Platzhirsche am Markt.
Beim Sale-and-Lease-Back (SLB) zahlen Sie eine Miete für das gesamte Haus, da Sie es komplett verkauft haben. Beim Teilverkauf zahlen Sie ein sogenanntes „Nutzungsentgelt“ nur für den Teil, den Sie verkauft haben (z. B. 20 %). Daher wirkt der Teilverkauf monatlich oft günstiger – doch das ist nur die halbe Wahrheit.
Dies ist eine der größten Kostenfallen. Wenn die Immobilie später (z. B. im Erbfall) komplett verkauft wird, verlangen Teilverkauf-Anbieter oft ein Durchführungsentgelt von 3,5 % bis 5,5 % – und zwar meist vom Gesamtverkaufswert der Immobilie, nicht nur von ihrem Anteil. Unser Rechner macht diese künftige Belastung heute schon sichtbar.
Viele Teilverkauf-Verträge enthalten Klauseln, die dem Anbieter beim späteren Verkauf eine Mindestrendite garantieren (oft 117 % des Ankaufswertes). Sollten die Immobilienpreise stagnieren oder fallen, wird dieser Differenzbetrag von Ihrem verbleibenden Eigenanteil abgezogen. Sie tragen also das volle Marktrisiko allein.
Ja. Da Sie beim SLB zu 100 % verkaufen, gehört das Haus dem Investor. Jede Wertsteigerung in den nächsten Jahrzehnten fließt in seine Tasche. Beim Teilverkauf behalten Sie immerhin den Wertzuwachs auf Ihren verbleibenden Anteil (z. B. 80 %), müssen diesen aber mit den oben genannten Gebühren „erkaufen“.
In der Regel ist der Teilverkauf etwas flexibler, da Sie Eigentümer bleiben (in einer Bruchteilsgemeinschaft) und theoretisch Anteile zurückkaufen könnten. SLB ist ein endgültiger Schnitt. Finanziell sind jedoch beide Modelle gegenüber einem einfachen Kredit meist massiv im Nachteil.
Das Tool stellt die monatlichen Kosten und die einmaligen „Exit-Kosten“ direkt nebeneinander. Es berechnet den Effekt der Wertsicherungsklausel und markiert das vorteilhaftere Modell mit einem grünen Aufwärtspfeil. So sehen Sie sofort, wo die „versteckten Gebühren“ Ihr Erbe oder Ihr Restvermögen am stärksten angreifen.
Geben Sie Ihre gewünschte Liquiditätssumme, den geschätzten Marktwert sowie die Ihnen vorliegenden Angebote für Miete (SLB) oder Nutzungsentgelt (Teilverkauf) ein. Der Rechner erledigt den Rest und deckt die langfristige Kostenwahrheit auf.
Rechtlicher Hinweis
Dies ist keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten, Kapitalanlagen oder Immobilien dar.
Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Konditionen, Zinssätze und regulatorische Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.
Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Konsultieren Sie bei individuellen Fragen einen qualifizierten Finanzberater, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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