Die reale Zinslast beschreibt den Zinssatz, den Sie nach Berücksichtigung der Steuerersparnis effektiv aus eigener Tasche zahlen. Da Schuldzinsen bei vermieteten Immobilien die steuerpflichtigen Einnahmen mindern, erstattet Ihnen das Finanzamt indirekt einen Teil der Zinsen über eine geringere Einkommensteuerlast. Unser Rechner macht diesen Effekt transparent und zeigt Ihnen den tatsächlichen Netto-Zinssatz an.

Je höher Ihr persönlicher Grenzsteuersatz ist, desto größer ist die Steuerersparnis durch die Zinsen. Ein Spitzensteuersatz von 42 % (zzgl. Soli) bedeutet vereinfacht gesagt, dass das Finanzamt fast die Hälfte Ihrer Zinskosten übernimmt. Wer weniger verdient und einen geringeren Steuersatz hat, profitiert entsprechend weniger. Im Artikel erläutern wir, warum Immobilieninvestments gerade für Gutverdiener durch diesen Effekt so attraktiv sind.

Nein, bei einer selbstbewohnten Immobilie sind die Darlehenszinsen reine Privatvergnügen und steuerlich nicht absetzbar. Dies ist ein wesentlicher Unterschied in der Kalkulation zwischen „Betongold“ als Investment und dem Eigenheim als Lifestyle-Entscheidung. Unser Rechner hilft Ihnen dabei, diesen massiven finanziellen Vorteil der Vermietung exakt zu beziffern.

Dies ist ein häufiges Missverständnis: Nur die Zinsen sind als Werbungskosten absetzbar, die Tilgung hingegen nicht. Die Tilgung stellt einen Vermögensaufbau dar und ist steuerlich neutral. Unser Zins-Check trennt diese beiden Positionen sauber voneinander, damit Sie sehen, welcher Anteil Ihrer monatlichen Rate vom Staat „subventioniert“ wird.

Die Inflation ist der heimliche Freund des Schuldners. Während Ihre Schulden nominal gleich bleiben (oder durch Tilgung sinken), entwertet die Inflation den realen Wert dieser Schulden. Wenn man die Inflation und den Steuervorteil kombiniert, landet man oft bei einem negativen Realzins. Wie Sie diese „Inflationsrendite“ berechnen, erfahren Sie in den Details unter dem Rechner.

Da die meisten Darlehen als Annuitätendarlehen ausgestaltet sind, sinkt der Zinsanteil in der Rate mit jeder Tilgung, während der Tilgungsanteil steigt. Damit sinkt über die Jahre auch der absolut absetzbare Betrag und somit die Steuerersparnis. Unser Tool zeigt Ihnen nicht nur den Status quo, sondern hilft Ihnen zu verstehen, wie sich Ihre Liquidität über die Jahre entwickelt.

Auch bei Leerstand können Zinsen steuerlich geltend gemacht werden, sofern eine ernsthafte Vermietungsabsicht nachweisbar ist. In diesem Fall entstehen Verluste aus Vermietung und Verpachtung, die mit anderen Einkunftsarten (z.B. Gehalt) verrechnet werden können und Ihre Steuerlast senken. Mehr Informationen zur steuerlichen Behandlung von Leerstand finden Sie im begleitenden Ratgebertext.

Für einen validen Vergleich sollte das Eigenkapital, das in die Immobilie fließt (inklusive Nebenkosten), als Startkapital für das ETF-Szenario angesetzt werden. Nur so sehen Sie, was aus derselben Summe über die Jahre wird. In der Anleitung unter dem Rechner erklären wir Schritt für Schritt, wie Sie Ihr verfügbares Kapital korrekt für beide Seiten aufteilen.