35.900 € Unterschied: Warum der Pfandtausch bei steigenden Zinsen zum Vermögensretter wird
Was Ihnen der Pfandtausch-Rechner konkret zeigt
Sie haben 2019 zu 1,2 % finanziert. Heute liegt der Marktzins bei 3,8 %. Wenn Sie jetzt umziehen und eine neue Immobilie kaufen, verlieren Sie Ihren günstigen Zins – und zahlen für dieselbe Restschuld von 200.000 € plötzlich 53.200 € statt 16.800 € an Zinsen. Der Unterschied: 35.900 €. Einfach weg.
Es gibt einen Ausweg: den Pfandtausch. Das Prinzip ist wenig bekannt, aber rechtlich eindeutig. Wenn Sie Ihre alte Immobilie verkaufen und eine neue kaufen, kann die Bank die bestehende Grundschuld von der alten auf die neue Immobilie übertragen. Der Kreditvertrag bleibt bestehen – inklusive Ihres günstigen Zinssatzes. Statt einer teuren Neufinanzierung zahlen Sie lediglich eine Bearbeitungsgebühr für den Pfandtausch, typischerweise zwischen 200 und 1.000 €.
Das funktioniert allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen: Die neue Immobilie muss als Sicherheit für die Bank akzeptabel sein, die Restschuld darf den Beleihungswert nicht übersteigen, und die Bank muss dem Tausch zustimmen. Doch wenn die Rahmenbedingungen stimmen, ist der Pfandtausch eine der wirkungsvollsten Strategien, um bei einem Immobilienwechsel fünfstellige Beträge zu sparen.
Was Sie mit diesem Rechner in 60 Sekunden herausfinden:
- Ihre Ersparnis durch den Pfandtausch – die Differenz aus den Zinskosten einer Neufinanzierung und den Zinskosten bei Mitnahme Ihres Alt-Zinses, als zentrale Entscheidungsgrundlage auf den Euro genau.
- Die monatliche Entlastung – um wie viel Euro Ihre monatliche Rate sinkt, wenn Sie den günstigen Altzins behalten statt zum Marktzins neu zu finanzieren.
- Die Zinskosten im direkten Balkenvergleich – Neufinanzierung versus Pfandtausch visuell gegenübergestellt, damit die Dimension der Ersparnis sofort greifbar wird.
- Die Zinsdifferenz als Kennzahl – wie viele Prozentpunkte zwischen Ihrem Alt-Zins und dem aktuellen Marktzins liegen, als Maß für den Wert Ihres bestehenden Vertrags.
- Den Effekt der Wechselkosten – was die Bearbeitungsgebühr für den Pfandtausch beträgt und wie sie sich im Verhältnis zur Gesamtersparnis verhält (typisch: unter 2 % der Ersparnis).
Wer in der Niedrigzinsphase finanziert hat, sitzt auf einem Vermögenswert – dem Kreditvertrag selbst. Geben Sie Ihre Zahlen ein und sehen Sie, wie viel dieser Vertrag beim Immobilienwechsel wert ist.
Das sollten Sie wissen
- Beim Pfandtausch wird ein bestehendes Immobiliendarlehen mit günstigem Altzins auf eine neue Immobilie übertragen, indem die Grundschuld von der alten auf die neue Immobilie umgetragen wird — der Vertrag mit allen Konditionen bleibt bestehen.
- Wer einen Altkredit mit 1,2 % Zinsen per Pfandtausch auf die neue Immobilie mitnimmt, spart gegenüber einer Neufinanzierung zu 3,8 % bei einer Restschuld von 200.000 Euro über 10 Jahre rund 52.000 Euro an Zinskosten.
Pfandtausch vs. Neufinanzierung
Berechnen Sie, wie viel Vermögen Sie durch die Mitnahme Ihres Alt-Zinses retten
Ihr Zins-Vergleich
Bei einer Restschuld von 200.000 € und einer Restlaufzeit von 7 Jahren würde eine Neufinanzierung zum aktuellen Marktzins (3,8 %) insgesamt 53.200 € an Zinsen kosten.
Mit dem Pfandtausch behalten Sie Ihren günstigen Alt-Zins (1,2 %) und zahlen nur 16.800 € Zinsen plus 500 € Wechselkosten. Sie sparen damit 35.900 € – ein echter Vermögenswert!
Zinskosten Neufinanzierung: Was Sie zahlen würden, wenn Sie den Altkredit kündigen und zum aktuellen Marktzins neu finanzieren.
Der Faktor 0,5 berücksichtigt die sukzessive Tilgung
Beispiel: 200.000 € × 3,8 % × 7 Jahre × 0,5 = 26.600 €
Zinskosten Pfandtausch: Was Sie zahlen, wenn Sie Ihren günstigen Alt-Zins auf die neue Immobilie übertragen.
Beispiel: 200.000 € × 1,2 % × 7 Jahre × 0,5 = 8.400 €
Gesamtkosten Pfandtausch: Die Zinskosten plus einmalige Bearbeitungsgebühr der Bank.
Beispiel: 8.400 € + 500 € = 8.900 €
Ihre Ersparnis: Der Unterschied zwischen beiden Szenarien zeigt den „Schattenwert" Ihres Altkredits.
Monatliche Entlastung = Ersparnis ÷ (Restlaufzeit × 12)
Beispiel: (26.600 € − 8.900 €) ÷ 84 Monate = 211 € pro Monat
Fazit: Ihr Alt-Zins ist ein Vermögenswert – und der Pfandtausch rettet ihn
Wer in den Jahren 2015 bis 2021 eine Baufinanzierung abgeschlossen hat, sitzt auf einem Zinssatz, den es heute nicht mehr gibt. 0,8 %, 1,2 %, vielleicht 1,5 % – Konditionen, die im aktuellen Marktumfeld mit Zinsen von 3,5 bis 4,5 % wie aus einer anderen Welt wirken. Doch dieser günstige Zins ist kein nostalgischer Wert, sondern ein handfester Vermögenswert. Und der Pfandtausch-vs.-Neufinanzierung-Rechner beziffert, wie viel dieser Wert in Euro beträgt.
Die Berechnung folgt einem klaren Vergleichsprinzip:
Szenario A – Neufinanzierung: Sie verkaufen Ihre Immobilie, lösen den Altkredit ab und finanzieren die neue Immobilie zum aktuellen Marktzins. Die Zinskosten der Restschuld über die verbleibende Zinsbindung werden zum Marktzins berechnet.
Szenario B – Pfandtausch: Sie übertragen die bestehende Grundschuld auf die neue Immobilie und behalten Ihren Alt-Zins. Die Zinskosten werden zum bestehenden Zinssatz berechnet, zuzüglich der Wechselkosten für die Pfandtausch-Abwicklung. Die Differenz zwischen beiden Szenarien ist Ihre Ersparnis – und sie fällt in den meisten Konstellationen fünfstellig aus.
Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Dimension: Bei einer Restschuld von 200.000 Euro, einem Alt-Zins von 1,2 % und einem Marktzins von 3,8 % über eine Restlaufzeit von sieben Jahren beträgt die Zinsdifferenz rund 2,6 Prozentpunkte pro Jahr.
Über sieben Jahre summiert sich das auf eine Ersparnis von über 36.000 Euro – selbst nach Abzug der Wechselkosten für den Pfandtausch. Umgerechnet auf die monatliche Belastung bedeutet das eine Entlastung von rund 430 Euro pro Monat. Das ist kein theoretischer Wert, sondern der konkrete Betrag, den Sie jeden Monat weniger an Ihre Bank zahlen.
Für die Praxis bedeutet das:
Bevor Sie bei einem Immobilienwechsel den Altkredit kündigen und zum Marktzins neu finanzieren, sollten Sie prüfen, ob ein Pfandtausch möglich ist. Der Rechner liefert die Antwort in Sekunden – und zeigt, dass der bürokratische Aufwand eines Pfandtauschs in den allermeisten Fällen durch eine Ersparnis gerechtfertigt wird, die dem Gegenwert eines Neuwagens oder einer Komplettsanierung des Badezimmers entspricht.
Die wichtigsten Erkenntnisse für Ihre Entscheidung
Die Zinsdifferenz wirkt wie ein Hebel – und er wächst mit Restschuld und Laufzeit
Eine Zinsdifferenz von 2,6 Prozentpunkten klingt moderat. Doch auf eine Restschuld von 200.000 Euro und eine Laufzeit von sieben Jahren hochgerechnet, entsteht ein Betrag, der viele Eigentümer überrascht.
Je höher die Restschuld und je länger die verbleibende Zinsbindung, desto wertvoller ist der Alt-Zins. Bei 300.000 Euro Restschuld und zehn Jahren Restlaufzeit kann die Ersparnis leicht auf 50.000 Euro und mehr steigen. Der Rechner macht diesen Hebeleffekt für Ihre individuelle Konstellation sichtbar.
Die Wechselkosten des Pfandtauschs sind ein Bruchteil der Ersparnis
Die Kosten für einen Pfandtausch – Bearbeitungsgebühren der Bank, Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung – liegen typischerweise zwischen 500 und 2.000 Euro. Im Vergleich zu einer Ersparnis im fünfstelligen Bereich ist das ein Verhältnis von 1 zu 10 oder besser. Der Rechner addiert die Wechselkosten auf die Pfandtausch-Seite und zeigt die Nettoersparnis nach allen Gebühren. In den allermeisten Fällen bleibt der Vorteil erdrückend deutlich.
Die monatliche Entlastung macht die Ersparnis greifbar
Eine Gesamtersparnis von 36.000 Euro über sieben Jahre klingt abstrakt. Die monatliche Entlastung von 430 Euro dagegen ist sofort greifbar: Das ist die Summe, die Sie jeden Monat weniger an die Bank überweisen – und die Sie stattdessen in Sondertilgungen, einen ETF-Sparplan oder Ihre Altersvorsorge investieren können.
Der Rechner zeigt beide Perspektiven und sorgt dafür, dass der Vorteil des Pfandtauschs nicht nur als Endsumme, sondern als alltägliche Realität spürbar wird.
Ohne Pfandtausch verschenken Sie den wertvollsten Teil Ihres Altkredits
Viele Eigentümer betrachten ihren Kredit als reine Verbindlichkeit. Doch ein Kredit mit einem Zinssatz von 1,2 % in einem Markt mit 3,8 % ist ein finanzieller Vorteil, den Sie aktiv schützen sollten.
Wer den Altkredit kündigt, ohne einen Pfandtausch geprüft zu haben, gibt diesen Vorteil kampflos auf und zahlt für die neue Immobilie einen Zinssatz, der seine monatliche Belastung um Hunderte Euro erhöht. Der Rechner macht diesen „Schattenwert“ des Altkredits sichtbar – und verhindert, dass Sie einen Vermögenswert vernichten, den Sie mit wenig Aufwand hätten retten können.
Ihre nächsten Schritte zum intelligenten Vermögensaufbau
Schritt 1: Prüfen Sie, ob Ihre Bank den Pfandtausch grundsätzlich anbietet
Der Rechner zeigt die potenzielle Ersparnis – doch nicht jede Bank ermöglicht einen Pfandtausch. Manche Institute lehnen die Übertragung der Grundschuld auf eine andere Immobilie ab, andere knüpfen sie an Bedingungen wie eine Mindestrestverschuldung oder eine bestimmte Beleihungsquote der neuen Immobilie.
Bevor Sie mit konkreten Zahlen planen, klären Sie mit Ihrem Kreditinstitut, ob der Pfandtausch für Ihren Vertrag grundsätzlich möglich ist. Diese Information kostet nichts und kann Ihnen fünfstellige Beträge sichern.
LTV-Check: Prüfen Sie, ob die neue Immobilie die Beleihungsanforderungen Ihrer Bank erfüllt, indem Sie den Beleihungsauslauf berechnen und mit den üblichen Schwellenwerten vergleichen, die Banken für einen Pfandtausch voraussetzen.
Schritt 2: Berechnen Sie den Beleihungsauslauf der neuen Immobilie
Die Bank wird den Pfandtausch nur genehmigen, wenn der Beleihungsauslauf der neuen Immobilie in einem akzeptablen Bereich liegt.
Wenn die Restschuld von 200.000 Euro auf eine neue Immobilie mit einem Verkehrswert von 350.000 Euro übertragen wird, beträgt der Beleihungsauslauf rund 57 % – ein Wert, den die meisten Banken akzeptieren. Liegt der Wert dagegen über 80 %, wird es schwieriger. Der Beleihungsauslauf-Rechner zeigt, ob Ihre neue Immobilie die Voraussetzungen erfüllt.
Beleihungsauslauf-Rechner: Ermitteln Sie den Beleihungsauslauf Ihrer neuen Immobilie und prüfen Sie, ob das Verhältnis von Restschuld zu Immobilienwert in dem Bereich liegt, den Ihre Bank für einen Pfandtausch oder eine günstige Anschlussfinanzierung akzeptiert.
Schritt 3: Vergleichen Sie die Gesamtkosten beider Szenarien inklusive Grundbuchkosten
Der Rechner zeigt die Zinsdifferenz und die Wechselkosten. Doch bei einem Immobilienwechsel fallen auf beiden Seiten weitere Kosten an: Grundbuchgebühren für die Löschung der alten und die Eintragung der neuen Grundschuld, Notarkosten für die Abtretungserklärung und eventuell Bearbeitungsgebühren der Bank. Ein detaillierter Kostenvergleich stellt sicher, dass keine Position übersehen wird.
Grundschuldabtretung vs. Neubestellung – Wechselkostenrechner: Vergleichen Sie die konkreten Notar- und Grundbuchkosten einer Grundschuldabtretung mit denen einer kompletten Neubestellung und ermitteln Sie, welche Variante bei Ihrer Grundschuldhöhe und Ihrem Immobilienwert die günstigere ist.
Schritt 4: Prüfen Sie, ob das Sonderkündigungsrecht eine Alternative zum Pfandtausch bietet
Wenn Ihre Zinsbindung seit mehr als zehn Jahren läuft, steht Ihnen nach § 489 BGB ein Sonderkündigungsrecht zu – mit sechs Monaten Frist und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. In diesem Fall können Sie den Altkredit kostenlos kündigen und zu aktuellen Konditionen neu finanzieren.
Ob das günstiger ist als ein Pfandtausch, hängt davon ab, wie weit der aktuelle Marktzins über Ihrem Alt-Zins liegt. Bei einem Alt-Zins von 3,5 % und einem Marktzins von 3,8 % kann die Neufnanzierung nach Sonderkündigung sogar die bessere Option sein.
§ 489 BGB-Ausstiegsrechner: Prüfen Sie, ob Ihr Darlehensvertrag die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB erfüllt, und berechnen Sie, ob die kostenlose Kündigung mit Neufinanzierung gegenüber dem Pfandtausch die wirtschaftlich sinnvollere Variante darstellt.
Schritt 5: Nutzen Sie die monatliche Entlastung gezielt für den Vermögensaufbau
Wenn der Pfandtausch gelingt und Sie 430 Euro pro Monat weniger an die Bank zahlen, stellt sich die Frage: Was machen Sie mit der Differenz? Statt die Entlastung im Haushaltsbudget versickern zu lassen, können Sie sie in einen ETF-Sparplan umleiten und den Zinseszinseffekt für sich arbeiten lassen.
Bei 430 Euro monatlich und einer durchschnittlichen Rendite von 7 % pro Jahr wächst dieser Betrag über zehn Jahre auf rund 74.000 Euro – ein Vermögenswert, der allein aus der Entscheidung für den Pfandtausch entsteht.
Zinseszins-Rechner: Simulieren Sie, welches Endvermögen entsteht, wenn Sie die monatliche Entlastung durch den Pfandtausch konsequent in einen Sparplan investieren, und erleben Sie, wie der Zinseszinseffekt aus einer Finanzierungsentscheidung langfristigen Vermögensaufbau macht.
FAQ – Häufige Fragen zum Pfandtausch-vs.-Neufinanzierung-Rechner
In Zeiten steigender Zinsen wird der eigene Alt-Kredit mit niedrigen Zinssätzen zu einem wertvollen Vermögenswert. Viele Immobilieneigentümer wissen jedoch nicht, dass sie diesen „Zins-Schatz“ bei einem Objektwechsel mitnehmen können. In diesem Abschnitt beantworten wir die brennendsten Fragen unserer Leser dazu, wie ein Pfandtausch funktioniert, warum er oft Zehntausende Euro spart und wie Sie den wirtschaftlichen Vorteil gegenüber einer teuren Neufinanzierung präzise berechnen.
Bei einem Pfandtausch bleibt Ihr bestehender Kreditvertrag mit den günstigen Konditionen (Alt-Zins) unverändert bestehen. Lediglich die Sicherheit für die Bank wird ausgetauscht: Die Bank entlässt die verkaufte Immobilie aus der Haftung und trägt stattdessen eine Grundschuld auf dem neu erworbenen Objekt ein.
Wenn Ihr Alt-Zins beispielsweise bei 1,2 % liegt und aktuelle Marktzinsen bei 3,8 % oder höher, sparen Sie bei jeder Rate bares Geld. Über eine Restlaufzeit von mehreren Jahren summiert sich dieser Zinsvorteil oft auf fünfstellige Beträge. Der Rechner macht diesen „Zins-Retter-Effekt“ sofort sichtbar.
Ein Pfandtausch ist für die Bank mit administrativem Aufwand verbunden, wofür sie eine Wechselgebühr verlangen kann. Zudem fallen Kosten für die Notar- und Grundbuchabwicklung an (Löschung des alten Pfands, Eintragung des neuen). Unser Rechner berücksichtigt diese Wechselkosten, um Ihnen eine ehrliche Ersparnis gegenüber einer Neufinanzierung anzuzeigen.
Die Bank stimmt in der Regel zu, wenn der Wert des neuen Objekts (das neue „Pfand“) mindestens so hoch ist wie der Wert der alten Immobilie bzw. die aktuelle Restschuld ausreichend besichert. Zudem muss die Bonität des Darlehensnehmers weiterhin stabil sein.
Der Rechner stellt zwei Szenarien gegenüber:
Hier werden die Zinskosten berechnet, die Sie zahlen müssten, wenn Sie den alten Kredit kündigen und die Restschuld zum aktuellen, höheren Marktzins neu aufnehmen würden.
Hier werden die Zinskosten zum günstigen Alt-Zins plus die einmaligen Wechselkosten addiert. Die Differenz ist Ihr finanzieller Vorteil durch die Mitnahme des Altkredits.
Um die oft abstrakte Gesamtersparnis greifbar zu machen, bricht das Tool den Vorteil auf die monatliche Rate herunter. So sehen Sie sofort, wie viel mehr Liquidität Ihnen jeden Monat für Ihr Leben oder die Tilgung zur Verfügung steht, weil Sie nicht den teuren Marktzins zahlen.
Nein, der Rechner validiert Ihr „Bauchgefühl“ mit harten Zahlen und dient als fundierte Vorbereitung für das Gespräch mit Ihrem Finanzberater. Er zeigt Ihnen auf, wie wertvoll Ihr bestehender Vertrag ist, damit Sie diesen Vermögenswert nicht leichtfertig durch eine Kündigung aufgeben.
Rechtlicher Hinweis
Dies ist keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen Information und stellen keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzprodukten, Kapitalanlagen oder Immobilien dar.
Alle Angaben wurden nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt, jedoch ohne Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität. Konditionen, Zinssätze und regulatorische Rahmenbedingungen können sich jederzeit ändern.
Jede Kapitalanlage ist mit Risiken verbunden. Die Wertentwicklung der Vergangenheit ist kein verlässlicher Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Konsultieren Sie bei individuellen Fragen einen qualifizierten Finanzberater, Steuerberater oder Rechtsanwalt.
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